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2020,太原房价怎么走?


2019-12-11 23:50:35   来源:   作者:   评论:0 点击:100

 

 

01

 

2019转瞬而过。

 

这一年,在严厉的宏观调控和紧缩的货币政策下,太原房价整体下跌,虽然幅度不是很大。

 

 

2019太原房价走势(来源:安居客)

 

尤其9月份以后,开发商进入回款高峰期,铆足了劲用各种促销、折扣、交X万抵X万来促进成交。

 

其中比较典型的是富力。

 

在这波降价的行情中,富力扮演了非常重要的角色,先是送家电,然后八号园推员工房降价1000元/㎡,紧接着天禧城+天禧公馆也降价1000-1500元/㎡,随后一直坚挺的金禧城也加入降价行列。

 

有读者甚至留言富力天禧公馆每平米降价4000元。

 

 

 

从拿地方面来看,天禧城的后期地块、富力壹品、珺悦府,都是今年拿的,单在今年花出去的土地款几十个亿。

 

在拿地支出增多,市场又不好的情况下,富力下半年降价甩货意料之中。

 

其他开发商的情况和富力也差不大多,所以就出现了岁末抢跑的景象。而因为降价,太原的维权事件也多了起来,有开发商甚至不得已关闭售楼部。

 

 

 

现在,站在2019的尾巴,眺望2020,太原的房价会怎么走?

 

先说结论,2020,太原房价以稳为主,大概率震荡横盘。

 

为什么?往下看。

 

02

 

首先,从宏观的角度分析:人口,货币两大要素,没有一个对房价大涨形成支撑,当然也不存在多大的利空。

 

人口:多年来,太原人口增长缓慢,每年就多那么几万人,在省会城市中显得比较寒酸。2018年太原人口增量4万人,2019估计也差不多,这对太原400多万的人口基数来说可以忽略不计,对房价的影响也微乎其微。

 

货币:


 

1)宏观上的货币放水,短期内几乎不会了。

 

国家统计局刚刚发布了11月的CPI(居民消费价格指数),上个月还是3.8,这个月直接冲上4.5。要知道,这是2013年以来的最高纪录,6年来的最高值!


这么高的CPI,猪的贡献功不可没。

 

CPI集中反映居民的“基本生活成本”,衣、食、住、行、通讯等,其中“住”主要指租金和房屋装修,“买房子”因素没有被包含其中。

 

当这个指标达到或者超过3%的时候,就会有生活压力。最近半年多来,大家可明显地感觉到,肉、菜、水果都涨了,去个菜市场都肉疼的不行。

 

前段时间因为经济不景气,还讨论着降不降息,现在CPI一出来,又讨论加不加息了,央行太难了。

 

2)房贷这一块,也会越来越严格。

 

有心的朋友可以注意到,太原多数商业银行的首套房房贷利率已经按基准利率上浮10%,甚至有部分银行将利率上浮到了基准利率的25%

 

至于二套房房贷,银行的利率普遍上浮15%,部分银行对不同资质的客户实行了分级,有的人拿到的利率上浮幅度更高,首付达到四成以上。而几个月前,二套房首付还只要三成。

 

 

 

从国家控制金融风险的角度来讲,未来房贷审批必将会越来越严格,这意味着人们买房的资金成本会越来越高,高评高贷基本上做不了,首付分期也甭想。

 

往大了说,这是在保护房地产行业,提前加固堤坝,应对未来潜在的风险!往小了说,这就是在救那些对风险抵抗能力弱的人!

 

很多明明没有能力上车的人,以及过于乐观的投资客,盲目地借钱买房,用信用卡信用贷买房,这些人当中有相当一部分根本没有抵抗风险的能力,那国家怎么办?只能通过严控贷款,提升利率来把这些最容易受到风险侵害的人过滤出去,保护起来。

 

在目前的国际大环境下,房价不大涨不大跌,不断加固楼市抗风险能力,降低杠杆,房住不炒,才是国家最希望看到的局面。

 

社科院中国住房市场发展分析报告预测,2020年重点城市住房市场总体先抑后稳,全国楼市有望实现软着陆,一二线城市继续以稳为主。

 

03

 

如果仅仅是上面这样,房价基本上就没什么悬念了,横盘阴跌是主旋律。但最近,政策的风向起了变化。

 

四季度开始,调控放松和以人才名义招揽接盘侠的城市越来越多。

 

中原地产的数据显示,11月全国房地产市场调控政策发布高达72次,而去年同期只有20次,这其中主要就是限购放松和人才引进。

 

照这个情形来看,在一城一策的政策指导下,明年放松的城市会更多!


 

还有个信号,12月6日,政治局会议召开,会议丝毫没有提及房地产以及房住不炒。

 

没有提及可能意味着,四季度所有城市的调控放松得到了默许和认可。

 

所以,现在的悬念就是:太原会不会跟进。

 

如果跟进,太原的房价可能会迎来一波反弹的小高潮。

 

有意思的是,昨天江苏苏州县级市张家港取消了实施两年多的限售政策,结果今天又停办了。

 

 

 

这样看来,这一阶段的试探性松绑,多是在人才政策包装之下的边缘性政策,尚未真正触及作为调控核心的“四限”政策:限购、限贷、限价、限售。

 

所以,我说的是可能迎来一波反弹的小高潮,如果不触及核心的“限购限贷”政策,其他的边缘性放松政策效果如何还不好说。

 

总的来说,明年太原的房价依然以稳为主,在这个基础上,可能会区域分化,刚需小户型和核心城区更抗跌,甚至有可能涨,改善大户型和远郊区跌的概率比较大。

 

有条件的刚需,可以趁这个时间多看看房,有合适的就上车,投资的就不要想了,按现在这个租金回报率,房价不涨每年就亏2%—3%。

最后,多说一点,现在比房价更重要的事情是,要做好过冬的准备。


 

未来这段时间,请各位好好工作,存好余粮,不要轻易跳槽,不要轻易投资,不要过度加杠杆,有时间多提升个人技能……

 

经济增速下滑不可避免,不仅是中国,整个世界的经济环境都不太理想,这绝非危言耸听,全球经济衰退正在逼近。

 

对于即将面对的这一切,我们必须要有足够清楚的认知,并提前做好御寒的准备。

文/世界晋商网团队原创

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