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泰禾太原金尊府之殇:超1100户限高拆除风波


2019-07-31 00:17:11   来源:今日头条地产一条   作者:   评论:0 点击:100

天津大火之后,泰禾金尊府在太原又陷入困局。

泰禾太原金尊府之殇:超1100户限高拆除风波

“五证齐全的房子,都已经在还贷款了,现在说拆就拆,还是头一次听说这个事”,太原泰禾金尊府公寓业主王亮向一条君表示。

7月中旬,家住太原金尊府附近的业主发现小区内已经盖到7层的18号楼正在拆除,随后在与开发商泰禾集团以及信访、规划等部门交涉后,各方表示金尊府因为与太原城市风貌管控不相符,楼层过高需要拆除,共涉及上千户居民。

到一条君发稿时,泰禾方面给出的安置方案为——在项目附近再拿一块地安置被拆除业主,但不满情绪和质疑声音仍在聚集。“一切交流和通知都是口头的,我们没有见到任何书面的文件,拆除的前提条件都不明确,我们无法接受补偿方案”。一位业主向一条君表示。

金尊府,是福建房企泰禾开发的“府系”产品。这个系列的项目第一次被全国熟知是通过一场大火。

据新华社报道,2017年12月1日凌晨4时07分,天津市河西区金尊府项目发生火灾,致10亡5伤。火灾原因为装修现场存在擅自放空消防水箱和违规住宿等问题,泰禾7名员工遭刑拘。

限高之责

太原金尊府位于太原市晋阳湖片区。2017年1月5日,泰禾集团发布公告,其全资下属公司福州泰禾锦辉置业有限公司以10.624亿元收购山西俊嘉房地产开发有限公司95%股权,这是泰禾集团首度进入太原市场。

山西俊嘉拥有太原市晋源区的两宗地块,占地面积255亩,用地性质为城镇住宅用地、商务金融用地。项目东临汾河、西靠晋阳湖,周边生态环境优越、交通通达便利,在建的地铁2号线距离项目约3.5公里,规划中的地铁6号线紧邻项目西侧,南侧的龙城大街是贯通晋源区与小店区的主要交通干道。

2017年8月,太原金尊府举行发布会,当时著名演员张涵予、时任泰禾集团副总裁张晋元、沈力男出席。从种种条件来看,作为泰禾在太原的第一个项目,无论是项目的先天条件,还是在泰禾区域布局中的地位,金尊府都占据至关重要的地位。

此次限高拆除风波,涉及至少16栋楼,最高拆除约18层,超过1100户业主。就在7月24日,泰禾与业主召开了一次调解会。根据业主提供的材料,泰禾方面拿出了一份初步的补偿方案,在金尊府周边再拿一块地,将受到影响的业主安置在新地块,并按照一定比例补偿面积。但麻烦还远未解决,拆除通知泰禾仍旧未能出示。

大部分业主发现自己的买的房子被拆,是在7月中旬,这是一个突如其来的打击。

根据业主提供的一份7月17日的会谈纪要显示,泰禾方面表示18号楼是在7月10日就开始整改拆除降层处理。

而对于拆除的原因,泰禾则表示并未接到正式拆除文件,为公司内部决定,并将承担未通知业主私自拆除降层责任。未来11、12、14号楼限高至80米,三期公寓全部限高30米。

从这份材料显示的内容看,泰禾太原公司暂时揽下了责任,但这似乎有些不太合常理。

业主们前往太原信访局询问,接待人员表示,拆除是因为太原风貌管控项目限高,并且在去年就已经通知了泰禾。

从之后泰禾再次出示的文件显示,限高包含了住宅和公寓多栋楼。其中7号楼限高70米,16号楼限高40米,17号楼西侧两个单元限高50米,东侧单元整改可能整个单元取消,现在还没有明确,11、12、14、15号楼限高80米,三期18到26号楼限高30米。

根据业主的大致统计,公寓限高30米,按照18、21、23号楼的层高4.8米计算,将只能盖6层,即原来的16层要拆掉10层。18楼号每层是20户,21、23号楼每层是18户,这三栋楼受影响的就有560户。26号楼层高稍低,最多能盖到8层,但要拆除18层,每层30户,受影响的也有540户。也就是说,这四栋公寓受影响的业主达到了1100户,这还是未统计19、20、24号楼的公寓以及住宅部分受影响的业主。

太原金尊府项目均价在16000元/平方米左右,商办产品的价格在13000元/平方米。业主粗略估算,此次拆除涉及金额超过12亿。

“受影响的并不仅仅是要拆房的业主,原本的中间户现在要变成顶层,房子的价值就不一样了,而且整个建筑的安全是否还能够保证,我们也有疑问”,金尊府的业主向一条君表示。

拆除争议

在业主多日维权后,泰禾与政府相关部门给出的拆除部分楼层的原因都指向了风貌管控。

在7月24日泰禾与政府的协商会议上,太原市规划局代表表示:“此次项目限高主要是城市风貌管控,涉及区域为龙城西大街沿线,汾河沿线,晋阳湖沿线,长风商务区,这些区域都有影响,不只是泰禾项目。”

不过,尽管政府与泰禾都表示,金尊府涉及到风貌管控,但目前仍未有任何一方出具金尊府因风貌管控需要拆除部分楼层的文件。而一条君也未查阅到太原市关于风貌管控出台过相关政策文件。这场拆除行动目前仍是一场口头通知的行动。

泰禾方面曾向业主表示,拆除是根据太原市20年发展战略规划,一条君未查阅到这则文件,与之类似的一份文件为《太原市市域空间总体规划(2016-2035)方案公示》,其中提到要结合太原实际,划定生态空间、农业空间、城镇空间,划定统一的生态保护红线、永久基本农田保护红线及城镇开发边界控制,以及若干具有太原特色的管控要素控制线,形成基本的生态屏障,实现在空间管制上的协调统一。

控制线体系分为:城市安全控制线、生态控制线、城镇开发边界、基本农田控股线、产业区块控制线、基础设施廊道控制线、历史文化遗产控制线。

另外,太原金尊府所在的晋源区曾发布《晋源区建筑立面风貌管控工作实施方案(讨论稿)》,并明确提出要按照“以拆为主、分类整治”的原则进行整治。

一条君就此联系太原市规划与自然资源局,对方表示,风貌管控确实存在,但项目是否涉及不便透露,具体情况“哪个部门下发文件哪个部门负责”。

泰禾金尊府业主则表示:“风貌管控只是相关部门口头解释的原因,并未出示文件。”风貌管控在很多城市都存在,比如青岛在2014年就颁布了《青岛市城市风貌保护条例》。

另外,太原信访局相关人员在与部分业主会谈时表示,去年就已经通知泰禾,但泰禾一直没有相应动作。

业主提供的录音显示,泰禾工作人员透露,去年政府说过限高的问题,但并未给出任何通知,也没划定受影响的楼栋,我们也不知道哪些楼限高,所以就继续盖了。

泰禾太原公司对此的解释是,泰禾也是在业主去政府询问的时候才得到的拆除通知,“我们只有5天时间做出补偿方案,如果我们很早就知道了,怎么可能这么仓促做这个方案,我们现在也在等政府的规划变更通知来公示实施,已经成为定论的东西一定会下达文件。”泰禾集团客户关系总监王墨洋表示。

京衡律师上海事务所律师余超向一条君表示,涉及到规划变更而拆除的,无论什么形式都需要提供变更文件或者通知进行公示。另一位不愿具名的律师则向一条君表示:“如果追究开发商违约责任,开发商会说这是不可抗力,但没经过公示程序的话,可以主张违约责任。”

补偿方案陷入僵局

目前,泰禾已经与太原市规划与自然资源局、公积金中心、信访局、住建局等部门协商出一个安置框架。

根据该方案,泰禾将在紧邻地块外重新买下一块地,总占地面积达到128亩,其中住宅建筑面积16.2万平方米,平层商办建筑面积3.14万平方米,loft商办建筑面积3.8万平方米,针对购买商办类房源的业主将采用增加室内面积的方式补偿,针对购买住宅的业主在保证原住房面积的基础上,依照相应比例额外赠送具有独立产权的商办平层房源。新地块商办房源工期与原项目一致,住宅工期会调整,延后补偿将纳入最终面积补偿方案内。

泰禾太原公司表示,该地块的地价在400万到600万一亩,总价在5.12亿元到7.68亿元。“所有的流程都走的绿色通道,包括拿地,网签,公积金贷款等”。

对于泰禾提出的补偿方案,业主向一条君表示:“公寓按照1:1.1的比例去算,而住宅的面积比较大,按照170:30的比例额外赔偿一套公寓,如果退款就按照合同来走。”

不过金尊府的部分业主也并不认同这一方案,“现在任何合法的手续都没有提供就拆房子,我们接受不了,我们只想要原来的房子。”

截至目前,泰禾已经暂停了对相关楼层的拆除,金尊府业主与泰禾、太原市相关部门的争议仍在持续。

而这次拆除后泰禾不仅面临着重新拿地,还需要给业主面积上的补偿,这在资金和品牌形象方面,对于泰禾来说无疑又是一次打击。

3月到5月,泰禾将苏州、杭州、南昌等7个项目的部分股权转让给了世茂,回收77亿元。

地产一条独家报道

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