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官山原著不叫“绿城官山原著”了?聊聊代建那些事儿,风险谁来担


2021-11-24 18:39:28   来源:   作者:   评论:0 点击:100

最近,有自媒体称不少网友发现绿城官山园著项目对外宣传时少了绿城二字,就连之前那个被外界质疑的品牌LOGO也不见踪影(跟绿城官方LOGO不相符),也有小伙伴在平台留言是怎么回事。

世界晋商网了解到,目前项目官微的名称仍带有绿城二字。因此,确切消息仍需等官方正式通知。

但这个事情的背后,其实就涉及到了房企的轻资产运营模式--代建。官山园著项目的开发商是太原官山房地产开发有限公司(下称官山地产)。官微显示,官山地产成立于2002年,是一家立足太原的本土房地产开发企业,先后投资开发了郦苑国际、金林佳苑、巨鑫国际、东山晴等地产项目。天眼查显示,其法定代表人康铁亮,注册资本2000万元。山西珠琳房地产开发集团有限公司持股35%,太原官山森林公园开发有限公司持股30%,自然人逯晓斗(系官山森林公园开发有限公司法定代表人)持股21%,自然人苑俊生持股14%。

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官山原著

2018年12月20日,官山地产以1.096亿斩获太原冶峪村附近有两宗地块,总面积108.28亩。后该地块用于官山园著项项目的开发与建设。

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尽管官山地产在太原市场投资建设过不少项目,但其仍是区域性房企甚至称不上。而在这个品牌效应如此突出,地产企业又如此不好做的年代,压力可想而知。

2020年5月23日 ,官山地产签约绿城管理集团,委托绿城管理对官山原著一期进行工程管理及设计提升、二期进行全过程管理。此后,官山原著成为绿城的代建项目之一。

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那么,什么是房地产代建?官方解释为,由拥有土地的委托方发起诉求,由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接,双方通过平等协商建立合作关系,最终实现共同盈利的一种合作开发模式。代建方通常是品牌房企,其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟的经验,可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。通俗点来讲,就是我有项目你有知名度,玩的就是品牌,或许也可以简单理解为“明星效应”。

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可以讲,绿城中国的代建模式是房地产代建行业最早也最大的一批。绿城管理集团成立于2010年,是绿城中国的附属公司,也是绿城品牌和代建管理模式输出的主体,标志着国内首家轻资产模式的房地产开发管理型公司就此诞生。2015年9月23日,绿城房地产建设管理集团正式挂牌成立,成为绿城对外实施品牌输出和管理输出的主体,也是绿城轻资产模式从平台化走向集团化发展的里程碑。2020年7月,绿城管理在港交所上市,成为中国代建第一股。

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从绿城中国官网来看,绿城中国的投资项目主要集中在浙江、江苏、北京、山东等地。像太原市场这样的弱二线城市来看,代建成为进驻城市、扩大绿城中国规模布局来讲是最便捷的方式。

绿城代建官山原著,就是绿城通过管理和品牌输出,为项目委托方提供房地产全过程的管理。包括导入绿地品牌、派驻绿城团队、执行绿城产品标准、打造绿城体系产品。若如今官山原著对外宣传时少了绿城二字事件为真,那应该就是绿城和官山地产的代建合同期已满。

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不难发现,在当前房地产宏观政策及调控下,房地产市场整体来看是仍处于预冷时期的,玩高周转模式把自己转进去的企业也不再少数。具有轻资产优势和抗周期能力的代建模式,就成为不少房企的优选,毕竟代建对双方都有益。去年年初,雅居乐地产也表示与恒实集团正式签约万柏林区一处代建项目。

好处就在于:对代建方品牌房企来讲,能够控制好成本,既不涉及前期拿地风险,而在过程中能以相对较低融资成本进行项目开发。与此同时,最初的代建模式是房企帮政府建保障房及市政设施,盖得比一般的商品房还要美,代建收入一般不超过建安工程的3%,利润微薄。后来,品牌房企开始给其他小开发商代建项目,所获得的利润相对更高,部分能达到销售收入的5%-8%。如果延展到前期的规划设计到后期物业管理,全程获得的收益并不比单独拿地开发低。这是既降低风险又有巨额收入的买卖。

对项目开发商相对小房企来讲,能够充分发挥大品牌房企的优势,提供出更为先进更懂市场的产品,并利用其品牌和产品效应,以拥有一定忠实“市场粉丝”的优势能够最大程度的缩短销售周期。

但是项目的风险转嫁给了谁?多半是购房者。

现在房地产项目质量问题层出不穷,这都不是代建的。更何况是代建的。当一个团队做项目都有问题,又何况是两个团队。因此,在合作中,很有可能造成品质把控不过关的现象。而在后期问题处理中,也极易出现扯皮和推委现象。

比如去年3月,南京绿城深蓝项目因开发商中驰拖欠款项,代建方绿城东方拖延,业主无法办证、交付等事宜;绿城在昆明的代建项目绿城·春江明月已经烂尾近2年,其余两个代建项目绿城·龙山玫瑰园和云青花园土地使用权均被司法拍卖。同样,滨江集团也做过代建。前几年滨江紫金府的开发商祐康破产,业主的房产证均无法办理,也无法解决落户和上学问题。代建方滨江则表示:代建管不了这些。从这方面讲,购房者承担了最大的风险,同时也在逐渐消耗代建方比如“绿城标准”的品牌效应。

另一个方面就在于,不少购房者看中的就是品牌,但这种品牌多少有些“山寨”。据太原绿城代建项目一负责人表示,“绿城大多数代建项目的名称都是两个开发商的名称组合,从名称到工程,都像极了‘山寨版绿城’”。这或许还是好的,一旦代建品牌商撤离项目那就意味着项目与品牌再无关,这也是不少购房者无法接受的。

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就像官山原著的文章表示,准业主家人看中的就是绿城的品质,甚至还有专程从外地赶来的客户。因此,若绿城代建期满退出项目,那么于这些看中绿城品质的准业主而言,或许是无法接受的。

不过买房本身就是一种风险投资,代建不过是将品牌质量风险稍微放大了一些而已,更容易因双方不负责任造成质量欠缺,问题难解决等。而关于部分自媒体讲的官山原著宣传不带“绿城”二字一事,还有待官方正式回应。

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