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晋商地产大佬冲击港股!鑫苑置业能否弯道超车?


2019-09-27 20:02:04   来源:   作者:   评论:0 点击:100
晋商地产大佬冲击港股!鑫苑置业能否弯道超车?

 

 

9月25日,鑫苑置业旗下物业公司鑫苑物业服务集团有限公司(下文简称“鑫苑物业”)在港交所提交了上市申请,并通过了港交所上市聆讯,东方证券为其独家保荐人。不出意外,鑫苑物业将于于10月11日在联交所开始买卖股份。此前,2017年4月,鑫苑物业在新三板挂牌上市,于今年1月份停止挂牌。

近年来,房产行业的发展愈趋缓慢,房企业务分拆上市已然不是少数。鑫苑物业为鑫苑置业旗下的全资子公司。

据悉,鑫苑物业上市成功的话,这将是港股上市的第14家物业公司。

鑫苑置业和鑫苑物业大家可能不太熟悉,但鑫苑置业的创始人兼董事长张勇却是个地地道道的山西平遥人,他同时也是河南山西商会的会长。可以说,张勇是除了融创孙宏斌之外的另一个山西地产大佬。

晋商地产大佬冲击港股!鑫苑置业能否弯道超车?

 

鑫苑置业有限公司董事长张勇

不为人熟知的晋商大佬和赴美地产第一股

张勇, 生于1963年10月,山西平遥人,清华大学经济管理学院EMBA硕士学位,,鑫苑集团创始人,金融学博士,高级工程师。现任河南山西商会会长。1997年创立鑫苑,2007年鑫苑成为中国率先登陆美国纽交所的房地产开发企业(股票代码:XIN)。

说起张勇,可能很多山西人甚至河南人都不知道,但鑫苑中国开发的项目,却在河南境内比比皆是。作为一家从河南起家、走向全国甚至全球的地产企业,鑫苑在中国房地产界创造多个“首家”:第一家在纽交所上市的中国房地产企业、第一家在美国购买土地独立开发住宅项目的中国房地产企业等。

 

晋商地产大佬冲击港股!鑫苑置业能否弯道超车?

 

 

张勇会长与山西省商务厅原厅长孙跃进进行工作交谈

明清山西商人南下,河南是第一驿站。名著天下的万里茶路,南北穿过整个河南全境。肥沃的土地使得河南成为一个农业大省,重农的中原大地因此也使晋商停留下来,就地经商。“可以这么说,河南的晋商不仅多,而且大多保留山西的风俗习惯和思维模式。”谈起河南晋商,张勇坦言,与全国晋商相比,河南晋商更加内敛、含蓄,而他本人就是其中之一。

“我身上有不少山西人的个性特性,比如倔,认准一件事,一定要干出个样子。”张勇回忆说,1992年开始创业,在地产行业摸索5年之后,成立河南鑫苑置业有限公司,20多年从未离开过地产业。“对于盖房子,北方人尤其是山西人有着更深的理解,因为房子是一个家的基础,我一直想我们并不是盖房子,而是创造一个家。”正因为如此,张勇将“创建美好家园是我们的共同心愿”作为企业宗旨,20多年来矢志不渝。

2006年,河南鑫苑与鑫苑(中国)拆分,鑫苑正式开启迈向全国的步伐。一年之后,鑫苑中国成功在美国纽约证券交易所上市,成为中国房地产业第一家也是当时唯一一家在美上市公司。

“在美国上市,可以帮助我们把自己的核心竞争力、核心能力、盈利模式梳理好,同时也能更好地利用国际资本市场。”

在中国地产界,鑫苑中国不仅被看做是后起之秀,还在一段时间被当成“异类”。“别人都在囤地,只有我们不囤地、不捂盘。”张勇表示,在鑫苑中国,多层建筑九个月封顶,高层建筑十二个月封顶,这样的苛刻要求,在不少人看来并不“划算”。

对此,张勇不以为然。“中国有几万个房地产企业,可没有一个倒闭的,这说明什么?这个不正常的产业现象说明地产企业根本没有真正进入市场化运作,全都在赚土地增值的钱。”张勇说。

这样的理念,张勇表示多少受到晋商义利文化的影响。“赚该赚的钱,不义之财虽多而不取。”张勇表示,很多中国企业不能平衡义利关系,所以无法持久,而他想创造的是百年鑫苑,想要基业常青,而这也正是晋商精神的核心。

成也零库存,败也零库存

2013年,在美上市的鑫苑置业迎来了自己的七年之痒。看着建业、盛润等老对手纷纷绝尘而去,“赴美地产第一股”光环尽失的鑫苑再也坐不住了。在创始人张勇的推动下,鑫苑置业开始进行“组织再造和战略重构”。之后前万达副总裁王信琦的加盟,立志打造一只全新经理人战队的鑫苑,开启了一切模仿万达的“第二次创业”,同时在张勇和鑫苑人心里也种下了“再造一个万达”的种子。

然而,成功是难以复制的,在人们看到万达成功的同时,却很少关注到有多少企业在追逐万达的路途中“销声匿迹”。全方位对标万达的鑫苑,也没能如其所愿。

王信琦的加盟之后,鑫苑置业的营收仍旧徘徊在10亿美元左右。2014年和2015年的分别为9.197亿美元和11.64亿美元的营收,虽取得了同比2.45%和26.59%的上涨。但与当时万达接近1500亿的营收,简直是天差地别。而鑫苑置业仅百亿左右的资产规模,和万达当时4500亿的资产规模也无法同日而语。

“冰冻三尺,非一日之寒”。屡次错过行业风口的鑫苑,早已和行业里的其他公司不在同一条赛道上了。较行业内中小房企纷纷实现百亿跨越发展,目标直指千亿甚至更高规模,鑫苑2016年、2017年分别为17.62亿美元、24.66亿美元的规模已相距甚远,2018年同比下滑达8.2%的营收则再次将差距拉大。

2007年,与孙宏斌同为山西人的张勇,在资本的裹挟下带领自己创业近十年的公司,赴美敲钟,成为舆论焦点的同时,2.45亿美元的融资,也使其迅速蹿升为行业内的新势力,其背后资本更是笑开了花。

然而,“打铁还需自身硬”,靠资本支持登陆美股的鑫苑置业,在IPO的繁华散尽后,不得不另辟蹊径,以维持股价。

 

“不存地,不存房,零库存”和“快速拿地,快速开盘,快速销售”的三快模式,虽短期内赢得资本的青睐,却为之后埋下了严重的祸根,更始鑫苑置业错过了土地资产快速上涨的浪潮。

晋商地产大佬冲击港股!鑫苑置业能否弯道超车?

 

鑫苑置业上市以来股价走势图(美元/ADS)

直到多年后,才意识到土地储备不足的鑫苑,开始了积极纳储。根据其2016年报披露,鑫苑置业在中国和美国的11个城市拥有24个项目,预计总建筑面积为413.89万平方米,其中17个项目预计总建筑面积为356.63万平方米。到2017年时,其494万平方米的土地仅排名92,就是和首创、东原地产等900多万平米的储量也相距甚远。

没有丰厚土地储备所带来的巨额回报,大量举债的鑫苑更是饱受高杠杆之苦。2014年,鑫苑的负债总额就已经高达22.71亿美元。之后的几年,其负债情况非但没有好转,再大幅攀升。到2017年时,负债总额攀升到了53.27亿美元,相较2014年时上涨超过100%。2018年,鑫苑置业同比增长36.81%的总负债已接近73亿美元,资产负债率更是高达90.33%。

寄托物业上市,能否弯道超车?

晋商地产大佬冲击港股!鑫苑置业能否弯道超车?

 

毫无疑问,中国房地产市场已经进入后半场。

“房地产企业的竞争从规模转向物业服务生态”,张勇在媒体会上的表态以及鑫苑置业规模扩张和发展的不如意,似乎预示着张勇会把主要精力放在发展物业公司上。

他对于鑫苑物业的期待,可远远不止一个物业管理公司这么简单,“在不远的未来,凭借科技优势,鑫苑物业将成功带入家政、养老、医疗、教育等多种服务。”

据了解,此次鑫苑物业将新发售股份总数为1.25亿股,发售价不超过每股发售股份3.00港元及预期不低于每股发售股份2.08港元。其中,香港发售占比达到10%,为1250万股股份;国际配售占比90%,约1.125亿股股份。在完成股份发售后,母公司鑫苑地产将持股60%,管理团队持股15%,公众持股25%。

 

晋商地产大佬冲击港股!鑫苑置业能否弯道超车?

 

 

 

以招股价中位数2.54元计算,公司的集资净额为2.757亿元其中60%用于扩展物业管理服务,寻求战略收购及投资机会; 15%将用于拓展增值服务业务线所提供的服务类型; 15%将用于升级及发展信息技术及智能系统; 10%用作营运资金需求。

来自招股书的信息显示,截至2016、2017、2018年度以及2019年3月31日止的三个月期间,鑫苑物业的总收益分别为2.28亿元、2.967亿元、3.933亿元和1.088亿元,2016-2018年的复合年增长率约为31.3%;纯利约人民币2600万元、人民币6940万元、人民币7610万元及人民币760万元,2016-2018年的复合年增长率约为71.1%。

据相关数据显示,鑫苑物业3年间的收益增长率在物业公司内属于增长的第一梯队,每月的平均物业管理费在1.71元至2.02元每平方米之间,属于中等的收费水平。

在2016-2018年间,由鑫苑置业集团开发的物业应占的收益分别约为1.38亿元、1.746亿元、2.208亿元,占同期提供物业管理服务产生收益的约96.2%、88.9%、84.3%及83.6%。

从数据上分析,鑫苑物业在致力于扩大第三方的签约管理面积和收益,虽然第三方对于物业管理收益的占比在逐步提升,但母公司超过80%的收益贡献,仍然需要进一步调整。

 

近年来,物业分拆上市热潮不减。保利地产于9月发布公告称,其全资子公司保利物业于境外上市事项已获中国证监会核准。保利物业成功上市后,将跻身成为第三大物业公司。

物业本是房企中盈利性比较差,业绩贡献低的部分,但分拆物业上市并不是“甩包袱”行为,在热潮的背后有历史、政策、发展的深层原因。

 

物业分拆上市即是转型,在房地产进入存量时代,物业有望成为流量入口。部分地方出台了物业覆盖规划文件,物业覆盖率有望持续提升。此外,物业相比传统房地产具有轻资产、逆周期的属性,分拆上市后能获得更高的估值,在房地产市场下行的期间,现金流也相对稳定。同时,我国物业管理行业正处在规模扩张期,竞争格局形成后将形成壁垒,因此目进入物业行业成了大多数房企的选择。

晋商地产大佬冲击港股!鑫苑置业能否弯道超车?

 

尽管鑫苑置业在美国上市后的故事并不是那么美好,但此次物业分拆如无意外能在10月11日成功在港交所上市买卖,张勇将成为少数同时拥有美股和港股上市公司的实控人。

据世界晋商网了解,目前山西本土企业在香港主板的主要有:

国企晋商银行(2558.HK)、大地国际(08130.HK)

民企辰兴发展(02286.HK,山西本土知名地产商,也是晋商银行的基石投资者)和民企孝义金岩集团控制下的和嘉资源(00704-HK)

绿领控股(HK0061)(山西著名煤老板张三货是主要股东,太原山西能源中心是其旗下产业)

具有晋商概念股的有碧生源(老板赵一弘是平遥人)

在香港创业板上市的有太原长城微光(08286.HK,太原国资委控制)和山西怡园酒庄(hk08146,著名红酒女王陈芳和其父亲陈进强创办)

此外,著名餐饮品牌九毛九也在冲击港股。九毛九的创始人管毅宏来自山西太原,最初以面馆起家,1995年在海南开设首家面馆,于2003年进入广东餐饮市场,在广州开设首家山西老面馆品牌餐厅,2005年以九毛九品牌代替山西老面馆品牌。

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