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太原煤气化板块大宫斗?三大央企申明,万达西岸再次降价博销量


2022-12-20 12:58:04   来源:   作者:   评论:0 点击:100
今年的双十一,地产圈的动作可不小。昆明有住宅最高可优惠11万,大连各区房价创新低,广州30W便可拿下两室两厅......

在太原市场,万达西岸的腰斩促销也实在是“杀疯”了。在双十一期间,万达西岸class打着工抵房的名号,直接降价促销,每平仅7000元左右,首付仅需20几万,买房还送车。

 

万达西岸class正常单价为10400一平。一期于今年年底交付,二期于2024年交付。今年万达西岸双11搞活动的房子为二期105平户型,南北通透,三居一卫。

活动力度之大,现场人山人海。

 

 

 

现场为什么这么这么多人,因为一个字,那就是“香”啊。

万达西岸位于太原很有名气的万柏林煤气化板块。

2018年,华侨城通过116亿拿下煤气化地块8宗地,至此3大央企共同开发楼面价4055元每平米的1241亩土地,分别就是华侨城、华润、中铁,这三个项目就分别是华侨城天鹅堡、华润公元九里、中铁诺德逸宸云著。

后来,华侨城引进了万达,从此,加上万达西岸class,就成了四个项目。

而且,煤气化板块的热点是在于签约山大附中,于是该片区就成了妥妥的学区房,热度和房价都直线上升。

目前,房天下数据显示,华侨城天鹅堡参考均价在13000元/㎡,华润公元九里和中铁诺德逸宸云著的均价都在12000元/㎡。

同一个地段,万达西岸是其他三个项目价格的一半儿,这能不香吗?

而且,在双十一的前一天,也就是11月10日,四个项目还在其公众号发布了关于山大附中万柏林小区建设的相关声明。

华侨城、华润、中铁三家发的是同一份声明,主要内容是讲关于近期网络上散布的关于山大附中万柏林小区的不实信息做回应。

 

在此份申明后不久,万达发布了一份不一样的申明。

申明对小学和中学做了保证,大致意思是小学是公立的,根据太原万柏林的小学入学政策,就近划片入学,符合条件的万达西岸项目业主将就近入读山西省实验小学万柏林第二校区,并强调,若本项目业主子女无法上学,相关法律责任由其司承担。

 

或许是这份声明来得及时,且价格实在是优惠,所以去往现场的人很多,毕竟是“真的香”。

但,客观的说,这也有赌的成分在。

 

赌什么呢?

就赌山大附中能落地,能上学。

从规划看,山西大学附属中学万柏林校区规划位置位于九院沙河以南、西苑南路以东、原煤气化厂区以西地块。项目拟总投资约2.8亿元,项目用地面积5万平方米,总建筑面积4.97万平方米,用地性质为中小学用地,容积率0.83,建筑密度28%,绿地率23.64%,最大高度25米。

但山大附中在名字、建设等问题上一波多折。终于在今年3月16日,山西大学附属中学万柏林校区开工奠基,预计2023年9月投入使用。

后来在9月,对网民咨询山大附中万柏林校区的建设问题,市长信箱回复的消息是目前,山大附中万柏林校区正在办理相关土地手续,待手续齐全后,施工方将加快施工进度,力争早日交付。

这和6月份的官方回复几乎一样。难道是这三个月过去了,也没什么最新进展?所以也有很多人表示,预计的明年9月投入使用,有可能不会实现了。

虽然和其他三大央企不一样,但万达可是信誓旦旦的说了:“若本项目业主子女无法上学,相关法律责任由我司承担。”

所以,赌的就是学校能落地,万达西岸业主子女能上。毕竟要是成了,现在省下的,那可就都是赚到的。

第二,赌交房。

其实,大家都知道,降价很可能就意味着减配。不过,放在现在的整个行情看,很多购房者已经不在意减不减配的,不在意质量多硬了,只要能交房,那都能算得上是不错的房子了。

而且,万达西岸一期是今年年底交付,二期于2024年交付,也就是两年后了。时间上看,并不算很遥远。也说不定,到时候市场又是另一番景象。

 

第三,赌价格。

万达西岸不是第一次降价了。

从片区均价还在13000元每平米的时候,万达西岸就开始降价了。三大央企以 “联合声明” 来抵制,不过显然效果并没有达到,毕竟在2021年,万达西岸降到了9500元每平米。

现在又降成了7000元每平米。

虽然说,现在的价格已经是当初的半价了,但谁知道明年、后年还会不会再降,甚至亏本促销?

当初买的万达西岸一期的业主,从现在看来,已经少则亏掉二三十万多则四五十万了。据了解,有一期业主到售楼部讨说法但暂无果。

所以,这就是一场赌注。

那么,为什么其他项目不促销?

首先其他三大地产商都是央企,扰乱市场价格秩序的,自然是不能做的。虽然从其业绩来看都并不乐观。华侨城前三季度实现营收约292.81亿元,同比减少40.78%;归属于上市公司股东的净利润约1.26亿元,同比减少96.31%。华润置地销售金额约2295.3亿元,按年减少8.3%。中国中铁是增长的。公司前三季度营收8500.52亿元,同比增长10.37%;归母净利润230.16亿元,同比增长11.48%。

首先万达是民企,而且万达西岸已经不止一次降价,所以,降价促销也是万达的惯用手段了。而且万达的轻资产转型虽然基本完成,但落地风险却陡增。万达商管辗转A股、H股,至今仍然候在IPO门口。万达广场的盈利能力势必持续下滑,万达酒店不景气,万达电影再度亏损。

其次,从项目本身来看,不是说降就能降的。

单纯地段来看,煤气化片区位于南内环和西中环交汇处的西南角,在华侨城入驻之前,恒大城在2018年当时太原楼市最好的时候,均价卖到12000元/㎡左右,阳煤集团开发的太化紫景天城2018年均价9000元/㎡左右,后来尾房约11000元/㎡。

煤气化因为学校,所以有一定溢价。而且当时拿地的楼面地价近4100元/平方米了。再加上出资建设学校和其他方面的成本,这种单价以千为单位的卖法明显不符合成本定价的逻辑。早在2019年,业内人士预判该片区的楼价起步水平应在12000元/平方米以上。

目前,综合多方成本来看,万达西岸已经贴着成本去消化了。而它的体量相对小,可以考虑。对于其他三个大体量来讲,可不是能图降价一时爽的。毕竟有降价有一回,就有第二回。

不过,降价还是有风险的,不管是对开发商,还是对业主。此次万达西岸双十一几乎以五折价格7000元起开盘销售,这就意味着一期入主的业主少则亏掉二三十万多则四五十万。这也就是说维权要来了。据了解,已经有一期业主到售楼部讨说法了。
 

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