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高层下令!严禁城投公司举债拿地,太原楼市“天要塌了”?


2022-11-12 18:05:15   来源:   作者:   评论:0 点击:100
巨变来临时你往往无知无觉,直到未来的某个时刻,你才会感受到它的力量。

10月13日,就发生了这样一个翻天覆地的变化——

财政部印发了一份文件,明确提出“严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口”。

换句话说,城投以后——不!准!给!楼!市!兜!底!了!

 

这不是硬生生砸了地方的托市大法吗?

6月,太原举办了一场相当尴尬的土拍,供应的12宗地块只成交了7宗。其中,6月22日成交6宗,6月27日成交1宗。

比起土拍,还是拿地的企业更值得说道,这7宗地被两家企业竞得——

1、太原龙城北部置业,以19.975亿元的价格,拿了5宗地;
2、太原国投,以21.405亿元的价格,拿了2宗地。

这两家企业的名字,就差把“地方托底”这4个字摆在明面上说了。

2021年,楼市爆雷之初,土拍尚且还有国企、央企背景的房企兜底。结果到了今年,情况仍然不见好转,这些公司也不愿意(或者没能力)继续托底了。这个不愿意,那个接不动,地方要多尴尬就有多尴尬。

所以,地方城投和国企就成了楼市的接盘侠。

2022年1-9月,太原六区共出让土地28宗,出让面积达1804.68亩,起始总价78.712亿元;成交地块共25宗,成交面积1360.8亩,成交总价83.4454亿元。

 

图片来源:乐居山西

从今年太原土拍情况来看,除了保利拿了两宗城改用地,金地拿了2宗商业兼容住宅用地外,大部分的住宅用地都是由太原龙投、太原国投、太原高铁置业等城投公司拍得,并且有几个特点:

1、溢价率高

以7月31日拍卖的几宗土地来看,SP-2204地块起始价为30190万元,只有太原国投一家房企参与竞拍,经过10轮举牌,最终太原国投以4.319亿成功摘得,溢价率43%;SP-2215地块起始价为38020万元,同样只有太原国投一家房企参与竞拍,经过11轮举牌竞价,最终太原国投以5.302亿摘得,溢价率43%;SP-2222地块起拍价为1.785亿元,仅有太原龙投一家房企参与竞拍,经过十余轮举牌竞价,最终太原龙投以2.8588亿摘得,溢价率60%。

2、楼面价高

同样SP-2222地块,最终成交楼面价高达12525-13778元/㎡,创太原历史新高。

按照如此高的楼面价来看,住宅售价至少要超过2万元/㎡才不赔钱!而目前,太原新房售价超过2万的楼盘也仅有金茂府和星河湾,而上述两个项目均在龙城大街!金茂府全国有50多个,星河湾有20个,都是豪宅,有知名品牌效应加持,市场认可度非常高!

SP-2222地块位于太原北城,住宅容积率仅为1.0,大概率会做别墅项目太原龙投是否有实力开发被市民认可的豪宅,我们拭目以待!

 

图片来源:乐居山西

但是近日,国家财政部发布《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。通知明确:严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口。

 

据了解:各地城投公司债务高企,城投债远大于民营房企融资数额,有报道说达到惊人的65万亿之巨。随着房地产市场熄火,城投债投资风险骤然增大,西部某省会城市城投债未能按时付息,让市场惊出一身冷汗。当前,城投债己成为随时都可能爆炸的定时炸弹。

国家此时出台政策,禁止城投公司借债拿地,很显然是已发现其中潜在的巨大风险,要加强重点风险防范和化解。

如果下一步太原城投公司不拿地或者减少拿地,必将对房地产市场信心造成巨大打击,让已陷入泥潭的市场更加雪上加霜。

中国财政部叫停地方城投拿地背后的逻辑。
最近的一些城市土拍现场,民营房企已很少参与竞拍,而更多的地方城投参与拍地为土地财政兜底左手导右手。
固然,城投拍地可解决地方财政,但风险转嫁到地方城投,地方城投的钱绝大部分来源于地方银行。现在整体经济疲软,居民购房意愿不强,如果持续,城投拍的地大概率会卡在手中,而地方银行会遭遇大量坏账,造成系统性金融危机。
中央政府看到了背后的危机才出台如此规定。

 

城投进场拿地到底是什么生意经?这事真的跟咱们没半毛钱关系吗?

其实地方城投为了托市,拿地成本并不低,而大量的土地购置会给城投公司带来资金压力。资金压力一大,城投公司只能通过外部融资,欠下一屁股的债。

据财新网报道,2013年国内城投债余额为2.1万亿;到了2022年5月,这个数字增加到了13.74万亿。值得一提的是,有将近6万亿的城投债,都是最近两年新增的。

13.74万亿负债,这个数字是什么概念?

2021年恒大的2万亿负债,就引发了一片海啸。现在地方城投债的规模高达13.74万亿,你细品。

在这13万亿城投债中,有将近2.24万亿的债务在2022年8月至12月到期,有将近7.7万亿的债务将在2023年底到期。

如果你看懂了地方城投债的规模,你就该明白,为什么财政部前几天突然发文了

来源:疯狂太原人、深悦会等

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