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银行股瑟瑟发抖!太原泰禾金尊府等100个楼盘业主强制停贷


2022-07-14 18:23:03   来源:   作者:   评论:0 点击:100

近期,多个城市都出现业主意欲“停贷”现象。

根据相关专家解析:烂尾楼停止还贷是有法律基础的。最高法新修订的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。因为烂尾,致使买房的“合同目的”没有办法实现,那就可以申请解除买房的主合同。

但同样必须指出的是根据最高法的司法解释和相关的案例,解除贷款合同的前提是先解除买房合同,所以如果强制停贷的群众只是不还贷但不解除购房合同,恐怕仍然有法律风险。当然,如果这种情况大面积出现,法律之外恐怕还要有其他考虑。

 

以太原泰禾金尊府为例,有业主跟银行沟通、申请直接停贷,银行方面称业主与其属于借贷关系、跟开发商属于买卖关系,贷款停不了。

有业主在抖音和微博上哭诉:“一边还房租、一边还房贷,加上疫情影响,其实生活都很艰难。如果全部停掉,银行可能会起诉、直接拍卖房子、征信也会受影响,但我没办法,如果再继续往里扔钱,就没法生活了。”

有律师表示:在很多烂尾楼项目里,银行违规放贷难辞其咎。以住宅为例,根据相关规定,在主体没有完工之前,银行是不能放贷的,而不少银行提前放贷。但在司法实践中,也很少有法院会直接判这种情况可以直接停贷

 

 

 

在太原,目前泰禾金尊府和富力天禧城三期的业主都发了“强制停贷告知书”,并且称“在交房并且办妥房产证后才恢复还贷款”!

但根据相关媒体报道,无论是最高法的司法解释,还是嘉兴的最近案例,解除贷款合同的前提是先解除买房合同,即买房人不再要房子——当然还可以进一步要求开发商退回房款(但这事实上很难了),所以解除合同方案对于买房人来说,只是“及时止损”,不是全身而退。

不完全统计,自泰禾停工后,目前太原约有8家房企已经停工,待交的楼盘涉及20个,涉及未交房套数37961套,其中120㎡以下的房源套数13975套,120-180㎡的房源套数约19166套,180㎡以上房源套数4820套。(注:数据参考自朗润智业、地产瓜瓜乐)

 

冬日温暖的阳光,照在静谧的工地。太原泰禾金尊府停工后的拯救行动还在进行之中。田傲云/摄

 

如果事情得不到妥善的解决,“强制停贷”恐将进一步蔓延!影响之大,更是让官方媒体《证券时报》今日头版刊文:《谨防烂尾楼盘停供风险扩散》。

 

 

过去房地产行业长期处于快速发展阶段,银行贷款大量流入房地产。但在越来越多的业主宣布停贷的背景下,可以预见将有不少银行存在收回放贷资金的难题。受这一消息影响,7月13日银行股集体大跌,招商银行盘中一度深跌4%。江苏银行、成都银行、邮储银行等股跌幅居前。

 

1

 

断供的影响有多大

 

全国究竟有多少烂尾楼盘?目前并无正式的官方统计数据发布,但云南省住建厅今年初的一份统计文件显示,截至去年底,该省共有334个获官方认证的烂尾项目(非正常停工逾一年,交楼无期)。作为全国31个省区之一,云南省占中国人口约3%,通过人口比例粗略推算,全国烂尾盘项目可能逾万。

 

据不完全统计,截至7月12日,包括郑州、武汉、南昌、长沙、太原、西安等城市在内的多达52个停工或烂尾楼盘的业主发布了停贷告知书。开发商涉及恒大、新力、绿地、融创、康桥、鑫苑、蓝光、正商、美好置业等。

 

今日《证券时报》头版更是刊发评论文章《谨防烂尾楼盘》,其中提到,如果这股风潮蔓延开来,有可能对楼市造成负面冲击,对楼盘销售更为不利,也不利于金融系统稳定。

 

广发地产郭镇、乐加栋团队整理数据发现,断供项目多为已经停工项目,且不是最近才发生,从去年开始就有此类现象,其次,主要发生在已经违约的房企项目上,包括恒大、新力、世茂等企业。

 

天风证券地产团队也指出,综合来看涉及断供的案例主要存在三个特征,1)事涉项目长期停工,业主多次维权无果;2)部分银行违规发放贷款、资金未转入开发商监管账户、未尽专款资金监管的义务,项目监管资金耗尽;3)如无法在一定期限内实现复工,全体业主将选择强制停贷,风险与损失由各方共担。

 

根据广发证券估算,停工面积占行业整体比例为5%左右。目前违约房企停工面积平均占比20%左右(调研口径数据),违约房企占行业总产能的比例约25%,则目前估算行业停工面积约为行业施工面积97亿平米的5%左右(较高估口径),总量约为5亿平米。

 

值得注意的是,广发地产团队认为,随着违约企业销售的下滑,后续停工规模还会不断增加。他们认为,断供是比房价下跌更打击资产价格信心的状况,从未如此大范围出现,影响居民信用(断供家庭无法加杠杆,5亿平米约500万套),影响当前市场销售(非现房,非强信用国央企项目销售)、影响银行资产质量及贷款意愿、最终导致地产类资产价格出现进一步下行压力。

 

2

 

银行的压力有多大?

 

从目前的分析来看,业主自行宣布断供通常并不具有法律效应。也就是说,这样的行为大概率将对断供业主信用产生影响。对于购房者而言,冒着影响个人征信的风险拒绝支付房贷,实际上无疑凸显了房地产的风暴已然在影响大量的中产阶级,此前已在应对开发商债务问题的商业银行,现在也必须为购房者违约做好准备。

 

中国房地产业在1990年代从香港引进“楼花”预售模式,在楼盘刚动工甚至未动工之际便开始进行销售,向买家收取订金。至2000年代,随着银行按揭业务发达,开发商更进一步采取“即供”模式,买家选择房产后,不仅需要提供首付,还须向指定银行按揭及开始供款,在这期间开发商则可提前从银行收回全部楼价,而购买者则在房屋尚未交付前开始缴纳月供。

 

花旗分析师Griffin Chan在报告中称,首付款理论上是可以缓冲金融风险的,但是实际上一旦发生违约,未交付的楼盘面临买家难寻、银行无法从开发商处收回资金等问题。报告引用克而瑞的数据称,截至2021年,24个重点城市延迟交付的物业达到18万6000套,相当于2021年新屋销售量的9%。

 

不过有分析认为,目前的情况并不会造成系统性风险。天风证券地产团队分析,假设全国延期交付项目占比为5%-10%(67家潜在出险房企销售占全国比重35%左右,对应这些公司15-30%延期交付比例),对应销售金额9.1-18.2千亿;央行数据显示,新房按揭贷款发放额占新建商品住宅销售额的比值长期稳定在38%-42%之间。在40%的中性假设下,对应按揭潜在断供规模在3.6-7.3千亿,占2021年一季度按揭贷款余额的比重的0.9%-1.9%,整体来看难以构成系统性冲击。

 

不过广发证券地产团队预测的影响更大,他们估计潜在受影响银行资产约2万亿。分析称,停工5亿平米,按照1w/平米资产价格测算,对应资产价值5万亿,若都是已售项目,中国居民购房平均首付比例为60%,则对应2万亿按揭贷款。若5亿平米都是在开发项目,评估余额约为1.8万亿左右。按揭贷款与开发贷款无法同时存在,因此影响在2万亿左右。

 

在花旗的最新报告中提到,业主集体停贷也将导致银行不良贷款增加,包括中国建设银行、中国邮政储蓄银行、中国工商银行在内的国有银行可能面临更多的抵押贷款风险。

 

7月13日下午,曾担任过官方媒体总编辑的知名媒体人胡锡进,也对全国蔓延的集体断供潮发表评论,其中提到:“河南村镇银行暴雷,一些烂尾楼盘暴雷,它们彼此都是孤立的。但是这种事情如果多起来,就会形成体系性风险效应,值得高度警觉。”按照该逻辑,近日河南令人震惊的银行事件,已导致各地不少中小型银行储户受到惊扰,如果叠加按揭违约,将令部分银行出现“两头出血”的窘境,这无疑会对金融体系构成冲击。

责任如何界定?

 

根据业主们的诉求,银行需要承担哪些责任?

广东深天成律师事务所律师孔富对界面新闻记者表示,以上这些违规放贷的情形,均应不涉及到违反法律或者行政法规,不构成民法典或者合同法规定的合同无效情况,况且银行确实将款项出借给业主,借款行为是双方的真实意思表示,受到法律保护。

但他进一步解释称,银行违规是监管部门是否需要进行处罚的问题,跟其民事借款行为无关。如果确实是因为银行违反规定提前将贷款发放给了开发商,导致楼盘烂尾,银行是需要承担一定责任的。

上海申伦律师事务所律师夏海龙也对界面新闻记者分析称,一般来说,即使银行在放贷过程中存在一些违规行为,但因为这些监管措施大都不属于效力性规定而只是管理性规定,因此并不会影响贷款合同的效力。所以,除非贷款人与银行达成新的约定,否则单方停止还贷的行为属于违约。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,“此类项目的预售资金流向不清晰,且资金监管不到位,导致购房款不能进入到施工和工程阶段,相关银行等负有直接的责任。而业主的诉求是清晰的,即要求限期复工,否则在办理不动产权证前将拒绝还贷,相关损失由相关部门和机构自行承担。”

事实上,在司法实践中,法院判这种情况可以直接实现停贷的案例也曾出现过。公开资料显示,广东惠州和浙江嘉兴等地曾出现过法院支持购房者暂停还贷、直至房屋交付的判例。

今年2月初,浙江嘉兴中级人民法院的一次判决让房贷问题冲上热搜。法院判决保护了购房者的利益,最终判定由开发商承担剩余贷款的还款责任。这次判决结果在全国尚属首例。(详见报道《全国首例!买房“烂尾”后拒绝还贷遭银行起诉,法院为何判决不用还?》)

还有一个案例显示,广东惠州某楼盘的业主起诉招商银行惠州分行,请求法院支持在房子达到交付条件之前,停止还贷,法院一审、二审都判定业主胜诉。招商银行惠州分行申请广东高院再审,结果广东高院依然支持业主的请求。

购房者该如何应对?

 

“一般来说,这么多人的诉求,银行是希望政府能够介入,参与协调,具体以协调结果为准吧。“某股份制银行分行人士表示。

某股份制银行分行零售业务部门负责人在接受界面新闻记者采访时表示,正常情况下,双方签的合同效力肯定是大于这个声明的。所以理性看,边还月供边维权是最优选择,否则会对业主个人产生很多负面影响,包括征信、房产处置等。

“这个问题的调查过程很复杂,是不是真实存在违规放贷等行为,肯定要根据相关的合同、流水等要素调查确认后才能定性。正常情况下,银行的风控机制是一个多部门相互制约的机制,不可能个别、几个部门甚至个别人能直接拍板决定,而且还有强大的监管约束。”上述零售部门负责人说。

根据媒体报道,郑州名门翠园业主王君数月前便跟银行沟通、申请直接停贷,银行方面称业主与其属于借贷关系、跟开发商属于买卖关系,贷款停不了。

今年郑州疫情后,银行挨个给业主打电话,称可以帮忙申请延期还款、最长一年,等延缓期过后再还,但有的需要复利。

名门翠园的另一名业主也陈述了类似情况。据该业主称,她今年3月份就直接停掉了还款,没有跟银行沟通,6月份银行找到她,说可以申请延期到12月,不过要还3~6月的罚息。

这或许也代表了大部分银行的态度。“银行不敢随便做出决定,因为涉及到的人数和群体太多,很容易造成示范效应,反而扩大风险。但如果在合同没有变化的情况下,业主还是需要偿还房贷,否则将面临违约的相关风险。”某股份制银行支行副行长在接受界面新闻记者采访时表示。

夏海龙表示,这件事可以通过另一个方式解决,假如楼盘长期烂尾、开发商无力复工,则业主可以以开发商无力履行合同主要债务、业主购房目的无法实现为由,行使购房合同的法定解除权。

根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定,购房合同被解除后,业主可以请求解除贷款合同。

“因此,购房合同、贷款合同均被解除后,开发商就应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和业主。“他说。

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