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太原房价还会涨吗?


2019-08-07 23:45:27   来源:   作者:   评论:0 点击:100
太原房价还会涨吗?

 

 

 

作者:世界晋商网团队

01

 

山西省会太原,这个九朝古都,历史文化名城,最近十多年在京津冀一体化和中原城市群的崛起中,逐渐被排挤到边缘地带。如今人口、GDP、财政、资金总量几大指标完全落后于其他中部省会。

 

我也是个山西人,也盼着家乡好,但太原这些年的发展,的确有那么一些不尽人意。

 

实际上,不只是太原,整个山西,因为煤炭不景气,这些年发展地也不是很好。

 

俗话说,“三十年河东,三十年河西。”对于太原和山西来说,这条河又深又黑。

 

虽然经济不景气,但太原的房价,却跟上了全国的大盘。

 

人均工资仅4000元,新房均价却达到了13000元/平米。

 

在经历了自2016年开始的一波上涨后,目前处于高位盘整中。

 

不过,在可预见的两三年内,太原的房价,多半是不会再涨了。

太原房价还会涨吗?

 

 

 

原因有三:

 

1、人口

 

大家都知道,人口是房价的基本面。

 

虽然是省会城市,但太原只有400万人口,甚至比不上一些地级市,这样的人口规模,限制了太原的发展。

 

而且,太原的辐射度不够,吸引不到省内的人才,北边的大同人去北京了,南边的运城临汾人去西安了,阳泉离石家庄近,长治离郑州近,算下来,太原能真正辐射到的只有晋中、忻州和吕梁了。

 

近十年来,在全国轰轰烈烈的城市化大潮中,作为省会城市的太原只增加了20万左右的人口,吸引力可见一斑。

 

没有大量的外来人口数量支撑,房价就没有上涨的基础。

 

2、资金

 

稍微研究过楼市的人都知道,棚改(拆迁)对房价的影响有多大。

 

事实上,棚改对楼市有非常明显的促进作用,是“去库存的一剂良药”,直接拉动大约20%的商品房销售。

 

为啥呀?想想,拆迁户房被拆了,没地住了,但手头有大量的钱,拿去干啥?买房!

 

一套不够,两套也不行,三套四套很平常,五六套才算多,就这样,库存去了,房价也涨了。

 

太原自2016年开始的这一波房价上涨的行情,与城中村改造后大量持币买房的现象有很大关系。

 

不过,截止到2019年1月,太原城中村已经拆得差不多,拆无可拆了。

 

太原六城区170多个城中村拆完的城中村数量为94个,在拆的城中村数量为13个,未拆的城中村数量为68个,未拆的城中村有95%在“远郊区”,地块价值远不及太原市核心区,房价也相差甚大,对于招商引资难度还是比较大的!

 

另外,现在的拆迁已经从货币化安置为主改成实物安置为主了。

 

2018年5月14日,太原市人民政府印发《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》(并政办发〔2018〕23号),除了大家最关注的“限购”政策,在文件第七条中明确指出“城中村、棚户区改造原则上以实物安置为主、货币化安置为辅,对六城区棚改货币化安置取消考核要求。”

 

没有了拆迁户的天量货币入场,楼市自然是涨不起来了。

 

3、政策

 

刚过去的7月30日,最高层再次强调:坚持房子是用来住的,不是用来炒的,落实房地产长效机制,不再将房地产作为短期刺激经济的手段。

 

很明显,这是铁了心2019年调控到底。

 

高层很明白,通过房地产来拉动经济增长,无异于饮鸩止渴,这条路是不能再走了。

 

另外,要注意的是,在楼市调控中,太原最先发布的政策不是限购、限价,而是限售。2017年9月13日出台太原发布“限售”通知,二手房拿到大红本两年内不得上市交易;紧接着12月29日,太原又出台了二手房限售转让细则。虽然后来限售取消了,但专注于限售是城市对本地楼市房价不自信的表现,意在套死炒房客,防止行情下行时的抛售行为。

 

根据这三点总结下来,太原的房价两三年内多半是不会再涨了。

 

02

 

不过,太原的房子虽然是不会再涨了,但要他大跌也不太可能。房价背后牵扯太多,尤其与银行有莫大关系,大跌是要出问题的。

 

未来最可能的状态是横盘震荡,微跌或者微涨,等待人民的工资水平跟上来,全国的调控就是这个思路。

 

所以想在太原投资的话,我是不建议的。抛开资金成本不说,不好卖也是一个原因。

 

要知道,因为没有大量外来人口的支撑,太原是去库存难度较大的省会城市。2015年到2018年,经过三年的市场消化,去库存的周期才落到2.6个月。那么这么多的库存是谁消化的呢?是本地人。数据显示,太原人均居住面积达到33.51平方米,大部分都有房子住。所以太原上波行情,是买涨情绪下本地居民炒房行为促成的牛市,没有支撑力。

 

所以,真正想在太原买房的刚需,并不用急着上车,可以一边攒钱,一边挑选,等开发商让利,或者买议价空间大的二手房。

 

而要想买到性价比高的房子,还是得读懂政府的规划。太原现在基本上是“南移西进”,所以要优先考虑南面和西面的房子,这两者之间,优先南面。

 

晋源区很有可能是以后的市中心,要说发展前景,晋源区绝对是在政策,规划和地理位置上优于其他区的,其次就是小店和万柏林了,万柏林南和晋源北(长风街到晋阳湖南)将会是以后的绝对的繁华地带。

 

最后,附上自己以前总结的一些比较实用的买房建议:

 

1、买房跟找对象一样,要求太多的往往都找不到合适的。

 

没有谁能在买第一套房的时候就选择的尽善尽美,经验都是需要交学费才能获得的,有了第一次,第二次就会轻车熟路得多。

 

2、不要以为买了房你就会有安全感,也不要觉得贷款买房会压力很大过上喘不过气的生活。安全感是自己给自己的,压力也一样。

 

3、读书很重要。好好学习,考个好大学,往往都是不会太差的城市,把这里作为自己奋斗的起点。好好工作,努力买房,是跨越阶层成功率最高的方式。

 

4、对一个收入一般的年轻人来说,买房的确可以毁掉一个人的理想,但其实绝大部分人都是没有理想的。

 

认清自己很重要,摆正位置很重要,没啥坚定的想法就去买房,普普通通过日子也挺好的。要是你真的胸怀梦想仗剑走天涯,那么房子就是垃圾,而且是垃圾中的战斗机。

 

6、有没有房子不能判断一个人是否有能力,但有房子的人比没房子的人刚容易结婚生子,却是个不争的事实。

 

7、买房可能是你这辈子做的最重要的决定之一,但是当你一旦有了房子之后,心里也就有了一个归属感,再做其他选择的时候也会更加坚定。

 

8、第一次买房前可能觉得这是一件遥不可及的事情,但你真做了其实也就那样,无非就是凑首付,背房贷。

 

踮踮脚能够得着的事,应该多努力下,给自己多点压力,才能激发出更大的动力。

 

9、买房跟买很多东西一样,都有一个升级换代的过程。不要想一口吃成一个大胖子,先买小房子,以后可以换大房子,先买郊区,以后也可以去市区。

 

未来有太多的不确定性,一次性投入太大的成本,也会让你压力巨大。

 

10、房子是这个社会上唯一一个可以30年分期付款买的东西,要学会使用贷款杠杆带来的红利,特别是首套房,但是在此之前要管理好自己的银行信用记录。

 

11、尽量买大开发商有品质的房子,有品牌的项目出点什么事你砸了售楼处新闻也愿意曝光,没品牌的买个烂尾楼也说不定。

 

12、买房前先考虑下自己的职业发展规划,要是你在事业单位,每个月工资一百年恒定,就不要学别人玩什么杠杆。

 

13、买涨不买跌这句话本身没错,尤其对炒房客来说,是投资奉行的黄金法则。

 

但并不是所有人都适用这句话,对刚需来说,越是买涨不买跌,所付出的买房成本就越大。

 

专家都不可能100%准确把握到房价的拐点,更别说一般人了。

 

14、最后,现在买不起,不等于以后也买不起,房子会增值,人也一样。

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