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旭辉太原“三给地块”千万平方米超级大盘搁浅 500亿项目要凉凉?


2018-11-23 20:57:11   来源:   作者:   评论:0 点击:
 千万平方米大盘,旭辉“最大旧改项目”,拆迁已投入超百亿,如今该地块拍卖被终止,何去何从仍未解。

 

旭辉太原“三给地块”千万平方米超级大盘搁浅 500亿项目要凉凉?

 

 

旭辉太原“三给地块”千万平方米超级大盘搁浅 500亿项目要凉凉?

 

 

旭辉“最大旧改项目”、被认为北京旭辉展开环京布局“头号项目”太原“三给项目”近日遭遇风波,所涉及的三给片区10宗地块被太原市国土局官网终止拍卖。

 

旭辉太原“三给地块”千万平方米超级大盘搁浅 500亿项目要凉凉?

 

 

旭辉太原“三给地块”千万平方米超级大盘搁浅 500亿项目要凉凉?

 

 

对于终止拍卖的原因,新京报记者联系太原市国土资源交易事务中心,其相关工作人员回复称:“目前,该地块还未出让,所有权依旧属于太原市人民政府,此地块有信访件,也就是说有纠纷,因此终止出让。此外,在终止出让之前,没有任何企业报名参加拍卖活动。”

对于终止拍卖的原因,新京报记者联系太原市国土资源交易事务中心,其相关工作人员回复称:“目前,该地块还未出让,所有权依旧属于太原市人民政府,此地块有信访件,也就是说有纠纷,因此终止出让。此外,在终止出让之前,没有任何企业报名参加拍卖活动。”

据新京报记者调查,旭辉太原“三给地块”为千万平方米的超级大盘,前期涉及拆迁安置,由于耗资巨大,旭辉先后引入平安、碧桂园联合开发,前期拆迁款已经投入百亿元以上,如今突然被叫停出让,旭辉将陷入进退两难的困境。

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终止拍卖 “三给地块”花落谁家存变数

2017年8月10日,旭辉宣布与太原市尖草坪区政府就三给片区综合改造签署战略合作框架协议。当时,旭辉对外称,太原改造项目将大手笔投入500亿,涉及净建设用地面积约4200亩。

旭辉太原“三给地块”千万平方米超级大盘搁浅 500亿项目要凉凉?

 

 

旭辉集团执行董事、集团副总裁、财务管理中心总经理杨欣

在签约之时,彼时担任北京区域事业部总裁的孔鹏在接受媒体采访时表示:“三给项目是旭辉历史上最大的旧改项目,这个项目大概有4000亩地,总建筑面积1000万平方米左右,里面200万平方米是回迁的安置房,去除之后可售面积800万平方米,总货值接近1000亿,估计前后历时十年左右才能做完。”

旭辉太原“三给地块”千万平方米超级大盘搁浅 500亿项目要凉凉?

 

 

旭辉集团副总裁,北京区域事业部总裁孔鹏

由于太原三给项目涉及三给村、摄乐村、营村、芮城、柴村五个城中村的拆迁安置工作,孔鹏曾经透露,“去年9月,该地块的拆迁工作已经完成”,按照计划,该地块应该在今年得以上市。

由于旭辉北京区域销售不佳,太原项目被寄予了更多的期望。然而,时隔一年,已经完成拆迁的三给项目并未如期上市。

10月26日,太原市国土局官网发布一宗公告,原定于10月31日公开拍卖的尖草坪区三给片区10宗地块终止拍卖。

对于上述地块终止出让的原因,新京报记者与太原市国土资源局尖草坪区分局取得联系,相关工作人员表示,“此事要问太原市国土局交易中心,我们分局不太清楚。”尖草坪区政府工作人员则表示,“要汇报领导之后再作回复。”

随后,记者又与太原市国土资源交易事务中心联系,相关工作人员回复称“目前,该地块还未出让,所有权依旧属于太原市人民政府,此地块有信访件,也就是说有纠纷,因此终止出让。此外,在终止出让之前,没有任何企业报名参加拍卖活动。”

该工作人员进一步介绍称,“相关企业与区政府签订的相关协议,并不是土地出让合同,更不能代表太原市人民政府,这是太原市政府的出让土地活动,我们所执行的交易,要以太原市政府文件等方案为准。如果该土地重新再拍卖,必须得重新发布公告,重新经过公示期。”

旭辉太原“三给地块”千万平方米超级大盘搁浅 500亿项目要凉凉?

 

 

据太原市业内人士向记者介绍,太原旧改项目尤其是前期涉及到拆迁安置,耗资巨大,一般是先与地方政府签订协议,约定拆迁、规划、开发等细则,先由开发商进场拆迁,进入土拍的流程再由该开发商拿地,进入真正开发阶段。此次,旭辉等房企拿地路径基本符合这种太原旧改项目套路,虽然是与太原市尖草坪区签订相关协议,但是尖草坪区政府也是代表着政府,时至今日,搞一刀切处理此事,也是不合理的。

北京京师律师事务所高级合伙人范辰律师认为:“太原市政府确实有权力叫停土地拍卖,但是房企已经与太原市尖草坪区政府签订相关协议,尽管该级区政府没有土地出让权限,但也代表着政府与房企签订了相关协议或合同,此协议也应该得到遵守。近些年,国家一直强调诚信社会建设,要求各级政府必须把诚信施政作为重要准则。此次太原市政府的做法,完全与诚信的要求背道而驰。这种看似合法的做法,从本质上看,不仅不合法也不合理,撕毁合同的后果,太原市不但要对房企进行赔偿,而且要付出诚信代价,更容易制造矛盾,将得不偿失。”

未来,如果该地块再次挂牌出让,则该地块也不排除有旁落他家的可能性。对于最新的进展,旭辉回复新京报记者:“旭辉正在积极与政府、合作方沟通,按照原协议推进太原三给项目。”

项目遇阻合作方有撤出之意?

由于“三给项目”投资巨大,旭辉引入平安和碧桂园进行联合开发。

据天眼查信息显示,2017年8月17日,旭辉注册成立太原旭凰鹏泰房地产开发有限公司,负责北部新城项目的开发建设,但先后于9月8日和11月15日发生注册资本变更和投资人变更,成为了山西碧安企业管理咨询有限公司、太原旭京企业管理有限公司、山西凰泰元振房地产开发有限公司合并持股企业,其中山西碧安企业管理咨询有限公司持股达50%,成为大股东,其余两家分别持股35%和15%。

值得注意的是,碧桂园全资子公司山西碧桂园房地产开发有限公司持有山西碧安企业管理咨询有限公司60%股权,深圳平安创科投资公司下属的深圳安创投资管理公司持有40%,法定代表人为碧桂园山西区域总裁。

此前据媒体报道,在“三给项目”停止挂牌出让后,平安要求退出,如果平安永久退出,碧桂园也将一并永久退出。而旭辉则可能临时退出,要求暂停挂地,并且希望政府可以给予配地或降低土地成本。

对于此消息,新京报记者多方联系后得知,由于此前平安、碧桂园、旭辉三家公司共同支付百亿元拆迁款,所以目前,平安和碧桂园并未退出,而主导方旭辉仍然有较强的意愿继续开发。

对此,旭辉内部人士回应称:“目前未收到任何股东方退出的通知。”

二次出让价格或水涨船高?

据太原当地人士分析,除“三给地块”涉及纠纷外,此次暂停出让或许还有其他原因。

值得注意的是,太原房价近年来快速攀升。根据58安居客房产研究院监测统计,太原2018年10月新房成交均价12290元/平方米,相比于去年旭辉签订协约时上涨了54.5%。

纵观近年太原房价的走势,太原新房价格2015年到2017年并未出现明显波动,而在2018年则有一波明显的上涨,由1月每平方米8700元到4月突破万元大关,而后到9月突破1.2万元。

而随着去库存和棚改政策退潮,太原的房价从8月开始降温,10月份已经明显上涨乏力,甚至,8月太原还出现8宗土地流拍的情况。

旭辉太原“三给地块”千万平方米超级大盘搁浅 500亿项目要凉凉?

 

旭辉太原“三给地块”千万平方米超级大盘搁浅 500亿项目要凉凉?

 

签约仪式

由于太原房价主要在去年实现了攀升,所以也不排除上述地块出让时出现价格上涨的可能。但是,毕竟太原房价也已经步入降温渠道,所以“三给地块”的命运如何还需要企业和政府之间进行博弈。截至记者发稿,未接到相关政府部门以及企业的进一步回应。

透视 | 旭辉北京孔鹏离职背后:规模对人才的无情反噬

旭辉太原“三给地块”千万平方米超级大盘搁浅 500亿项目要凉凉?

 

腾讯智慧房产 | 伍振国 发自北京

11月14日,重度雾霾再次紧锁京城。

在旭辉集团(0884.hk 以下简称旭辉)北京公司所在的国贸,往日繁华且近在咫尺的写字楼似乎都披上了隐形的衣衫,全都消失不见。

当天,执掌旭辉北京公司长达5年之久,职位高为集团副总裁的孔鹏,被媒体曝出离职引发业内热议。高管离职,意味着旭辉北京公司接下来有可能迎来更深层次的人事调整,而由此引发的震荡未来是否会对分公司的业务产生影响,尚有待观察。

在房地产行业面临严峻政策调控的当下,企业不得不出售资产、开源节流、裁员等以安全度过市场严冬,逐渐成为行业共识。在业内人缘、口碑皆不错的孔鹏猝然离职,为行业又再蒙上了一层悲凉的阴影。

因业绩低迷离岗一说值得商榷

在旭辉集团的官方通报中,将孔鹏的离职定义为“个人原因”,相关工作人员也以官宣口径回应媒体,其他的闭口不肯多谈。而身处舆论漩涡的当事人孔鹏面对媒体追问,也是三缄其口,未透露过多信息。

离职消息一经曝光,引发多家媒体跟进报道。腾讯智慧房产发现,媒体报道孔鹏离职原因,都归因于其所执掌的北京公司上半年业绩低迷。多家媒体报道中提到,这家销售额曾超100亿元的区域公司,今年上半年的销售业绩不到3.5亿元。

腾讯智慧房产查阅旭辉集团2018年8月15日披露的半年报业绩,发现旭辉北京公司(所辖城市北京、环京区域、石家庄、太原)上半年销售业绩为3.4986亿元,占旭辉集团全部销售额的0.5%。

但业内知情人士表示,媒体的报道并不代表事情的全部。

“关于孔鹏离职原因的报道,明显有失偏颇,这对职业经理人是不公平的!”某位不愿具名的业内人士在接受腾讯智慧房产采访时,话语间透着激动。在他看来,媒体对孔鹏离职的原因解读,“太过粗暴、单一”。

该人士分析称,业绩并不是导致孔鹏本次出走旭辉的根本原因。尽管今年上半年旭辉北京公司销售业绩不理想,但并没有考虑到公司的供货情况和市场调控情况。

该说法也得到了旭辉北京公司的证实。相关人士告诉腾讯智慧房产,受政策调控和项目进度开发节点的影响,分公司团队和旭辉集团高层都知道今年北京公司的供货情况和节点,因此北京公司上半年的业绩表现,在内部不意外的。“上半年业绩之所以看上去少,这是全公司制定的市场策略,大家都是知道的。”相关人士表示,祥云赋、瑞悦府、锦安家园、天瑞宸章以及石家庄项目,都安排在下半年取证销售,因此今年的业绩重点安排在下半年,是原定好的供货计划和节奏。

上述人士表示,将孔鹏离职的原因简单归咎于业绩低迷,是极其不负责任的。腾讯智慧房产了解到,年初集团给北京公司的任务额度定为300亿元,后期因为太原项目的进度和北京市场受政策调控的客观实际,中途调整过一次业绩目标,降低至230亿元。

据腾讯智慧房产获悉,截至目前,旭辉北京公司今年已经斩获了70亿元以上的销售业绩,加上其位于东坝锦安家园共有产权项目可控的70亿元货值,北京公司今年140亿元的销售业绩是基本可以完成的。

但对正处于史上最严调控的北京及环京市场而言,有关部门对房地产项目的预售证件发放,采取了非常规的管控手段,前10月鲜有房地产楼盘得以放行进入市场。在此市场背景下,孔鹏和他的团队要跃过集团调低后的230亿业绩线,几乎是不可能完成的任务。

按照目前各大企业公布的数据推测,若旭辉北京公司能完成今年150亿元左右的销售规模,跻身北京市场销售额前10名的可能性是非常大的。

此外,腾讯智慧房产还获悉,在孔鹏离职前的约一周时间内,他本人还在召集内部动员大会,以激励团队在最后两个月时间内,冲刺200亿元销售目标。孔鹏彼时在会上向一众下属放下狠话,若不能带领团队完成200亿元的销售业绩,将“主动向集团申请降职降薪”。

业内人士评论称,就算是集团因为业绩低迷而降罪于孔鹏,那也应该在年底业绩落表后再做定论,而不应该在年底业绩冲刺的关键时期选择人事变动,“职业经理人和管理层之间肯定存在着某种不可协调的矛盾。”

太原“史上最大项目”进展成谜

基于各种信源指向,孔鹏突然离职,或许背后另有隐情。

时钟拨回至2017年8月10日,在多地媒体见证下,旭辉宣布与太原市尖草坪区政府就三给片区综合改造签署战略合作框架协议。当时,旭辉信心满满地向媒体宣布称,太原改造项目将大手笔投入500亿,涉及净建设用地面积约4200亩。

此外,与太原的本次合作,也是旭辉首次参与新城改造,是其正式进入全国化布局的第34座城市。

签约仪式后,孔鹏曾对媒体称,旭辉集团二五期间的目标是3000亿销售额,在一线城市增量市场获得大幅规模增长十分困难的前提下,二线城市这一轮的高速发展可以使旭辉捕获快速成长与发展的机遇。

据媒体过往报道信息显示,当时太原项目整个片区采用整体招商、规划、建设的开发方针。同时,旭辉将充分发挥其在城市规划、绿色建筑、健康科技住宅等领域的优势,利用清华大学-旭辉集团可持续住区研究中心(简称CSC研究中心)的科研力量,通过集中连片的旧城改造,引入海绵城市、公园城市、智慧城市等先进理念,形成产城联动的现代宜居都市区。

据腾讯智慧房产最新了解到的信息证实,太原项目在签约一年多来,仍未取得实质性进展。消息人士表示,该后续改造项目涉及的地块因为体量巨大,存在开发、经营、政策等风险。此外,旭辉集团管理层对北京公司与高校研发可住区研究中心合作而增加成本的做法,也表现出不满。该说法并未得到旭辉管理层的证实。

10月26日,太原国土局官网发布一宗公告,原定于10月31日公开拍卖的尖草坪区三给片区10宗地块终止拍卖。有媒体援引消息报道称,目前联合投资方平安要求退出,前期已投入拆迁款补偿金103亿,如果平安永久退出,另一家合作企业碧桂园也将一并永久退出。而旭辉则可能临时退出的两难境地,要求暂停挂地,并且希望政府可以给予配地或降低土地成本。

腾讯智慧房产向相关报道所涉企业逐一进行了求证,截至发稿时,并未得到正面回应。腾讯智慧房产同时也多次拨打太原市国土局电话进行求证,但官网公布的办事电话一直处于无人接听状态。

旭辉集团品牌部负责人回应腾讯智慧房产称,相关媒体的报道并不属实,目前旭辉正在积极与政府、合作方沟通,按照原协议推进太原三给项目。旭辉方面强调,目前未收到任何股东方退出的通知。

但太原有关部门此次暂停合作地块挂牌的时间节点,与孔鹏离职存在着非同一般的巧合。有消息人士向腾讯智慧房产透露,太原项目的“变故”或许是孔鹏与旭辉管理层“谈崩”的导火索。

旭辉董事长林中曾在“新五年战略发布会”上公开表态,要完成全国化战略纵深布局。5年之内,要从31个城市扩大到70个大中城市的布局。

彼时,旭辉管理层决策判断认为,因为中国城市的分化及城市的轮动,这种具有大纵深布局的房企,抗风险、增长能力就比较强。所以旭辉未来的3000亿,不仅是在已有城市的深耕,更有在新城市的布局。

太原项目作为旭辉集团史上最大的房地产项目,也是林中本次战略表态后的重点大型项目,具有重要的战略意义。若顺利推进,太原项目将成为直接承载北京区域公司和旭辉集团未来规模化发展的重要角色。

但这种城市综合改造项目,当地政府的主导性要远大过于企业决策范畴,企业对项目的可控性非常低。在介入该项目一年多后,太原项目并未如期将项目推出并贡献销售力量,作为该案主导人的孔鹏所面临的压力,可想而知。

(文章来源:新京报、地产圈club)

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