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史诗级流拍的山西8块地,降价20亿后,有人动手了!


2018-10-29 22:22:16   来源:   作者:   评论:0 点击:
来源:米宅微信公众号

 

 

英明神武的,还是那些老江湖。

 

1

 

时隔75天后,太原准备在跌倒的地方站起来。

10月26日上午,太原正在进行一场土拍,场内是频率平稳的叫价举牌,场外则聚满了全国人民的目光。大家都在等待这场史诗级土拍的最终结果。

需要提醒的是,参与土拍的房企仅有一家,或者说,受邀的房企仅有一家——华侨城。

仅仅1个半小时后,结果公布:华侨城最终以116.017亿,将8块土地揽入怀中,总面积达827742平方米,合计约1241.61亩,每块土地均以高出底价1亿元的价格成交,楼面均价约4005元/平方米,成为太原市新晋总价地王。

史诗级流拍的山西8块地,降价20亿后,有人动手了!

 

 

距离上次,即8月10日这8块土地的史诗级土地流拍,已经整整过去了2个半月。

其中,8块土地为太原煤气化公司原用地,均毗邻西中环、九院沙河快速路、南内环等城市主干路,用地性质以住宅、商业为主,以养老、教育等社区配套地块为辅,未来总建筑面积约289万方。

最重要的一点是,此次土拍的底价为108.017亿,相比8月份底价的130.82亿,足足下降了约22.8亿。底价8折、成交价9折,政府诚意十足,华侨城志在必得。

史诗级流拍的山西8块地,降价20亿后,有人动手了!

 

 

注:图片来源于网络。

地块位置如下▼

史诗级流拍的山西8块地,降价20亿后,有人动手了!

 

 

华侨城的这一壮举,在这场冠以“史诗级土拍”之中,尤其是在8月土地流拍之后,赢得太原各界的高度评价,俨然新时期的“救世主”。

不过,在更多人看来,全场土拍仅仅华侨城一家参与,拍卖流程异常流畅,双方默契度十足,没有前戏,没有废话,更像是一场约定俗成的定向投放。

2

 

对于太原而言,太需要一场及时雨了,华侨城显然就是这个雨神。

8月10日,同样的8块土地却意外爆。2宗土地流拍、6宗土地无人报名,高达130亿元起拍金额,在高压调控的市场下,吓退了几乎所有开发商。

满怀信心的太原,却遭遇了一场滑铁卢,至少130多亿元的财政收入打了水漂。在最炎热的夏天,太原却经历了一场最寒冷的雪灾。

说好的骄阳似火,怎么变成了六月飞雪?

坚决遏制房价上涨、开发商手中无粮,再加上整个市场的资金流动性变弱、棚户区改造节奏放缓、购房者市场预期降低、房企高周转速度调慢……

墙倒众人推,唱衰市场成为一种政治正确。有人简单粗暴,已经为太原市场的崩盘算好了时间。

没成想,仅仅2个多月后,市场再次变脸。华侨城砸下重金,以116亿元的天价资金量,注入了一个弱二线城市,一个几乎没有存在感的省会城市,一个曾经以煤炭著称的山西省会。

崩盘的口号尚未统一,一场土拍就将看空者打回了原型。

我们无法想象,2个多月的时间里,为了一场土拍,或者说为了太原的未来,太原曾经做过哪些努力,华侨城做过多少次土地测算,双方又曾经历了哪些刀枪混战的角力,一切都是不得而知。

我们能够看到的,只是一场满含微笑的握手言和。

3

 

对于市场而言,最应当搞清楚的是,原本130亿的底价为何以8折出售,倒逼太原做出降价20亿的妥协?

1、太原需要钱,需要大把大把的钱,适当的妥协是大局所迫。

任何一个城市对土拍都异常饥渴,对于二线城市太原更是如此。

2017年,太原财政收入仅仅300多亿,而这一场土拍就高达100多亿,孰轻孰重?为了大局着想,太原必须做出适当的牺牲和让步;再加上大太原城市规划的出炉,173个城中村列入改造计划,急需大量的资金注入;前三个季度中,太原市共推出用地160宗,178亿的土地出让金同比下降16.48%,1318元/平方米的楼面价也同比下降26.86%。

116亿元的史诗级出让金,太原需要顾全大局,这是原则问题。

2、你看到的降价20个亿,只是“去配后”后的底价。

相比于8月的来势汹汹,此次土拍底价8折、成交价9折,怎么算都是一笔划算的买卖,华侨城甚至空手省了十几个亿。

事实真的如此吗?其实,你看到的成交价降低十几个亿,那只是“去配后”的成交价,后期的土地整理、配套建设、道路建设等一些列投入,全部需要侨城来承担,仔细算一笔账,华侨城并非是唯一的赢家。

3、太原的2场土拍,不足以代表整个市场的基本面。

8月流拍,所有人都在高喊房地产市场已经瓦解,调控取得全面胜利,甚至为崩盘算好了日子;10月再拍,所有人都在高喊市场回归,房价已经探底,调控政策已经结束,甚至拿出了前一段假消息满天飞的“限购限价取消”。

墙头草的戏,总是比风都多。一场土拍,愣是被你们夸出了花。

太原只是弱二线城市,一两场土拍无碍大局,不足以代表所有城市,更不能改变整个市场的方向。8月的流拍也只是全国800块流拍中的冰山一角,如今的116亿成交价也只是全国市场下行的一朵浪花。

4、太原土拍前后,更像是一场政府和房企之间的握手言和。

买过菜的都知道,你要10块,我出8块,最终会以9块成交。

各退一步,皆大欢喜。

距离8月流拍仅仅70多天,10月的土拍就完美落幕。2个多月的时间里,太原市就搞定了一切,土拍得以继续,项目得以引进,城改不会停止,大太原规划继续执行。

损失了10多个亿,换取市场的信心、换取房企的信心、换取政府规划的推进,这钱花的值!

4

 

吃一堑长一智,太原明显学聪明了。

以放低姿态、后退半步的心态接纳各路房企,在合理的价格范围内招揽天下群雄。稳市场,更稳人心。

除此以外,这次土拍的受益者中,肯定也有华侨城的一份。

800多宗流拍的土地,就像一阵寒流,侵入了所有房企的肌体,冰冷彻骨。

没钱的不必多说,有钱的也不敢买,有人喊出了携手共进、共克时艰,裁员、降薪此起彼伏,拿地节奏纷纷放缓,就连万科都喊出了“活下去”的口号。

但是,你看到的只是表面,桌子底下的戏更加精彩:

喊着“活下去”万科,吞下华夏幸福10个项目,共计34万方。1-9月销售额4315亿,毛利率27.8%,近利润140亿,已售未结金额超过5500亿。

明晃晃的数据,更像是一枚枚金光闪闪的勋章。资金和负债双双优秀的万科,手握1300多亿现金流,猫着腰,为寒冬抄底、收购同行准备了充足弹药。

与此同时,买买买的融创,再次喜提金科。金科发布公告称,融创中国持股数超过实控人黄红云及其一致人,成为金科第一大股东。

再加上这次的华侨城,妥妥的央企背景。就在各路房企犹疑之时,华侨城半路杀出,以救世主的姿态降临,扶起了跌倒中的太原,为未来的太原之路打通关卡。

越是迷雾混沌,越是需要前行的勇气。

有些人放缓了车速,老司机则选择加速往前冲,赶上前去收割那些落伍的队伍。

你不得不服,英明神武的,还是那些老江湖。

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