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太原是中国最没存在感的省会?!


2018-07-20 22:24:59   来源:米宅米宅   作者:   评论:0 点击:
1    

尴尬的地位

2018年,注定是要载入史册的一年。

今年上半年,一线城市被限购政策死死摁在地上摩擦,二线登台表演,抢人大战、摇号买房各种花样不断,三四线城市也借助棚改东风出了风头。西安、郑州、成都、杭州、重庆、武汉等等这些城市的名字,隔三岔五就能蹦入你的眼帘。

可在一片喧哗中,有一个城市,同样发布了人才引进政策、同样被高层点名调控,但是关于它的新闻如石沉大海,始终未能引起大家的关注。

这就是太原

太原在全国人民的印象中,存在感一直较弱。杭州西湖、西安兵马俑、武汉黄鹤楼等等广为人知,但是说到太原,大多数人第一反应都是刀削面和煤炭吧。可是当年唐高祖李渊,正是从这里起兵南下,攻占长安,拉开了大唐盛世的序幕。

今年是很多二线城市崛起的一年,但是太原在闪耀的群星却稍显黯淡。

同为中部省会城市,郑州、合肥、武汉、长沙在这轮房价上涨中名声远扬;同为黄土高原,隔壁陕西省会西安在抢人大战中拔得头筹,更成了抖音上的网红城市。

——图片来源新华社

这些城市在太原面前,都是“别人家的孩子”。被那么多优秀的城市包围,太原的地位显得十分尴尬。

2    

二线边缘的省会城市

除了知名度不高,太原的城市竞争力也较弱。

一般来讲,省会城市作为所在省域范围内的核心城市,集聚了全省最好的教育、医疗、交通、金融等各种资源。经济理应最发达,财政收入也最多。

但是太原作为一个堂堂大省的省会,GDP和财政收入还不如烟台、潍坊等普通地级市,十分尴尬。

在2017年全国26个省会GDP排名中,太原位居第20位,而武汉、长沙、郑州、合肥等中部省会城市均在前十名。

2018年第一季度,太原的GDP总量为789亿,位列全国省会城市第18位,排名仍比较靠后。

——图片来源于网络

有多少钱办多少事。地方财政收入,是一个城市的硬实力,也基本决定了政府对民生的投入力度和基础设施建设的上限。

2017年,太原财政收入为311.85亿,未破500亿大关。即使同石家庄、南昌、济南等弱省会城市相比,底子也是最薄的。

在人口方面,2017年末,437.97万人,比2016年末增加3.53万人,增量较上年增加近1万人。

这样的人口规模,在新版的城市规模划分标准中,并不算特大城市。即使是在本省范围内,人口也较运城、临汾两市要少。

——图片来源于网络

那除了人口,太原在高学历人才上是否占优势呢?

根据教育部公布的2016最新全国高校名单,山西省共有80所高校,但是仅有太原理工1所211大学,无985大学,而且教育部门不再接受211和985大学申报。

为了吸引人才,今年6月份太原也发布了人才引进政策:

专科以下学历年龄不超过40周岁(含),本科学历年龄不超过45周岁(含)也可直接落户,硕士研究生以上学历落户则不受年龄限制。对世界排名前200的一流学校和“双一流”学校高学历人才,每月还有最少1500元的生活补贴。

——图片来源于网络

太原的人才引进政策力度很强,但是却被批没有诚意。

毕竟武汉大学生可以八折买到安居房,南京毕业生去面试就补贴1000元。而且大多数城市在购房补贴上对学校都没要求,而太原却要求必须是世界一流名校和“双一流”高校。

就这一点,就将绝大部分太原本地毕业生拒之门外。毕竟,全山西连一所985高校都没有。

3    

楼市现状

很多人想,太原经济实力不强,对外来人口又无很强的吸引力,房价是不是波澜不惊?

出乎意料的是,今年太原非常火热,房价上涨也十分迅速。

2018年1月,太原商品住宅均价在为8790.37元/㎡,到4月份已上涨至10820.93元/㎡,环比涨幅居全国前十。

截止2018年6月底,太原六城区在售新盘平均房价为12808元/㎡,与去年同时期相比,上涨近4000元。

太原市共分为六区,其中迎泽区是老城区,新盘供应量很少,目前在售新盘均价在13125元/㎡,二手房均价为11914元/㎡。

今年上半年主要推售楼盘都集中在万柏林区与晋源区,虽然在售项目均价都在13000左右,不过晋源区晋阳湖板块新房均价已达15000。

△左侧为2017年6月在售项目房价地图,右侧为2018年6月(图片来源于乐居)

从更具体的板块层面来讲,城北核心、长风中心、长风西、晋阳湖四个板块均价最高,已达15000元。

科大、府东、中北大学等板块因为位置较偏,配套不是很完善,价格在8000-9000元。

值得关注是,在限购政策发布后,与太原相邻的晋中市榆次区一时成为关注热点。较低的价格和不限购的优势,吸引了大批太原人前去买房投资。

△2018年6月太原各板块房价地图(图片来源于网络)

4    

房价背后的推手

太原整体实力与成都、杭州等强二线城市相去甚远,不过今年上半年两次被住建部约谈,算是为数不多的和这些强二线城市一起在全国人民面前露脸。

那么推动这轮太原房价高涨背后的原因是什么呢?

从短期来看,二线城市崛起、人才引进、土地供应短缺是推动2018年以来房价上涨的主要原因。

2018年以来,杭州、成都、重庆、武汉、郑州等二线城市在一线严控、自身大力推行人才引进的背景下,房价一路高涨。周边省会都涨了,太原也不好意思落后,跟着狂涨了一波。

此外,2017年整年太原的土地市场都处于供不应求的状态,部分房企土地储存量不足。这种情况延续到2018年,仍未有很大程度的改善。供地紧张在很大程度上影响了市场情绪,推动了房价上涨。

——图片来源于网络

从长期来看,太原这轮房价上涨,与2019年举办青运会、近五年大规模的城中村和棚户区改造密切相关。

2019年青运会的举办为太原改善城市建设提供了一个很好的机会。

2013年,秉着“打扫干净屋子再请客”的理念,太原对小产权房进行集中整治。太原市长耿彦波邀请了近50家国内知名开发商参与市内30多个城中村和棚户区改造计划。当年太原的土地市场迎来了空前热潮,此后大牌开发商纷纷入驻,在城市改造中发挥了至关重要的作用。

而近几年城中村和棚户区改造的货币化安置,释放了大量的购房需求。开发商的房子卖的也很好,房价也一路水涨船高。

5.9日,太原因房价上涨过快被住建部约谈。被约谈后,太原政府于5.14日发布限购政策,外地人限购一套并且需要提供在本市1年以上(或逐月连续缴满6个月)的纳税证明或社会保险缴纳证明。

但是这个政策更多的是地方政府被动表态,却并没有真正实施。

政府发布限购政策后,主管部门房管局却未有任何细则出台。政府和开发商之间形成了一种默契。而购房者在限购政策随时落地的恐慌下开始积极入市,形成了越限越火的诡异现象。

5.14日限购政策刚出,第二天某楼盘冒雨排长队选房的新闻就刷爆了朋友圈。此外全款优先、软件选房暗箱操作、饥饿营销、哄抬房价各种乱象层出不穷。

直到6月28日,住建部再次点名太原整治楼市乱象。这次点名之后,太原房产交易中心于7月4日张贴公告,5月份发布的限购政策才正式实施。

5    

未来房价走势

关于下半年的房价走势,太原楼市涨幅会大大减缓,整体保持平稳。

主要原因有以下几个:

1、 限购政策正式实施,外地人限购一套,需提供社保或者完税,会减少一批购房者数量。

2、 下半年包括太原在内的30个城市,持续开展治理房地产市场乱象专项行动。

3、 上半年虽然市场火热,但是各开发商存货不多。下半年推盘密集,市场供应量较为充足。

很多刚需总是喜欢跟风,在市场火热时杀入,常常是买在高位又没有太多选择权。市场冷清时又担心自己买贵了,抱着侥幸心理,想在等房价跌下来。在所有城市限购中,最受伤的总是这类人。

其实没有人能够完全精准地预测什么时候是最低点。对刚需来讲,在市场冷清期或是楼市刚有回暖迹象时,都是很好的买房时机。限购政策正式实施后,太原楼市已逐渐趋于冷静,还未上车刚需有了更多的看房时间和更大的选择空间,也是一件好事。

对于外地投资客户来讲,太原的优势和劣势同样明显。

优势在于:

1、 太原房价在中部省会城市中仍处于低位。

2、 它作为省内单级中心城市,对省内人口有较强的吸引力。

3、 在太原这个资源型城市转型的过程中,土地财政是很重要的财政来源。

4、 借助2019年青运会的契机,太原的基础设施会得到很大程度的改善。

但是太原目前尚未能形成新的规模经济增长点。自2013年开始这五年间,太原房价从6000元涨至现在的13000元,起决定性作用的是耿彦波执政的太原政府和30多家房企合作主导的大规模的城中村和棚户区改造。

不过随着棚户区改造接近尾声、国开行收紧棚改货币化安置、青运会过后新一轮城市改造动力不足等等因素,都为太原楼市的未来蒙上一层阴影。

三晋大地,正在奏响一首楼市的冰与火之歌。

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