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读懂了这个晋商,你就读懂了中国房地产的下半场!

2016-12-4 23:26| 发布者: admin| 查看: 4207| 评论: 0|微博通分享|

就在几天前,孙宏斌当着众多开发商老总表示:“如果你的公司现金流有问题,但还有价值,可以找我。”


这句话并不是孙宏斌一时兴起,并购快速上规模基本贯穿了融创的整个2016。在今年9月18日晚,融创收购融科这条收购重磅消息放出,一石激起千层浪。很多人都在想是不是洋葱新闻,因为孙宏斌当年被抓进去后来出来虽然获得了柳传志的投资认可,但是融科毕竟是联想控股的地产战略资源。此次收购更是代表两者之间更深层的认可关系。



但是话音未落,紧接着,联想控股与融创中国发布联合公告,确认了这一消息。


14年孙宏斌在微博上感慨“年轻的时候觉得进取、冒险、坚持、勇往直前很重要,现在觉得忍耐、宽容、让步、妥协也许更重要;年轻的时候希望自己任劳任怨,现在知道任劳容易任怨很难;年轻的时候把知进退挂在嘴边,现在知道知进容易知退太难。既要勇敢也要妥协,既要任劳也要任怨,既要知进也要知退,可能才是过日子真正需要的。”日后这一幕与联想的再度交集完美的诠释了一个对联想有着复杂情感的中年男人生存哲学!


11月28日,青岛嘉凯城房地产开发有限公司100%股权在浙江产权交易所挂牌转让,起始价16亿元,恒大、万科、保利、融创参与竞价。最终融创36.62亿获取。溢价率102.08%


11月30日,金科股份发布详式权益变动报告书表示,融创旗下天津润泽物业和天津润鼎物业,分别在11月11日至28日,11月16日至28日以近8.3亿增持公司股份1.6亿股,占总股本3.04%,而本次权益变动后,这两家公司及一致行动人合计持有金科股份10. 7亿股,占金科股份总股本20%,逼近公司实际控制人。


目前来看,销售排名前100名房企的市场占有率为40%左右,去年前10名房企的市场占有率是17%,今年已经超过了20%。孙宏斌认为,未来5-10年前100名房企的市场占有率会达到70%-80%,前10名会占35%-40%。基于房地产本身金融属性的加强预期,孙宏斌已经开始通过资本运作的手段进行房地产的业务整合。由于保险资金过去一年在A股市场的举牌不断,让很多房地产的大佬看到原来游戏还可以这样玩。恒大成立恒大人寿、恒大金服正是看到房地产本身规模集中的行业大趋势。孙宏斌也没有拉下功夫,整个2016年就是一个买买买的策略。

其实这不是孙宏斌今年的做法,2003年,在顺驰春风得意时,孙宏斌曾经在公开场合公然挑战王石,称顺驰会超过万科,王石则提醒他“要注意风险”。2005年,在经历了又一轮的狂飙突进后,遭遇宏观调控的顺驰,在资金链上一直非常紧绷的顺驰,终于轰然倒下,最终被出售给香港路劲集团。当年搞顺驰的时候孙宏斌就一贯激进的买买买只不过当初是直接在二级市场拍地,现在是直接搞并购了。

随着房屋单价的提高,真正可以买得起的人实际是绝对数量是越来越少的。但是大家经常发现很多楼盘一开盘就卖完了这种认知和很多真正需要房子的人都没想明白其实事实很简单。中国在市场上每年流动的人民币资金也就3万多亿,而这些钱实际上按照不同的产业资源分配下去最终还是会落到市场上不到百分之十的人。这是财富分配的基本定律,但是很多人都不愿意去承认这一点。你去看中国的理财产品,真正能够支配那几十万亿理财资金的实际上是极少数的人。很简单的一个数据房地产一手楼的个贷只占到交易额的21%,相当于有将近8成的人是没有向银行借款就已经把大家所谓的高价楼买下来的(任志强在这两天私下活动也说了这个数据)。知道了这一点你还会惊讶为什么那么多楼开盘就光盘吗?这就和你去参加同学会发现的道理是一样的最富有的一个同学可能整个班级同学的财富加起来都没有那么多。因此融创本身对外宣传的定位也是不断朝中高端靠拢。房地产的下半场道理很简单,都是盖给有钱人住的(尤其是一线城市)。而在一线城市的刚需将会涌入到存量的二手房市场当中。


基于对消费者购买的深刻洞察,孙宏斌的投资思路非常简单。在理解了行业的基本特点之后再去理解融创这一年的并购,你可能会说他激进,但是市场上有更激进的;你可能说他风险太大,但是事实却屡屡证明孙宏斌的判断极其准确。让我们来看看孙宏斌的基本理解。

孙宏斌理解房地产行业的三个特点


第一点,投资也要做的好、房子也要盖的好。有的公司,第一阶段做得好,第二阶段做的差;有的公司,第二阶段做得好,第一阶段做的差;哪个阶段做不好都不行。


第二点,市场规律,在快速的向大公司集中。


第三点,是在时间和空间上都有错配的情况,空间和时间带来的不平衡。


有了这三点,我的投资逻辑就出来了:你要买对地方买对时间多借点钱


对现在来说,如果有钱的话放到账上别着急花,后面还有机会。现在还不是时间,多借点钱,最好借的长一点,可以穿越周期的。这就是我说的投资逻辑。   


一线城市的土地供应不断减小将是未来市场的新常态,这两年的一线城市房价涨得那么快道理很简单。前年和去年一线城市的土地供应比之前减少了百分之三十。在需求量不断增加的一线城市这不就是房价上涨30%的最佳理由了吗?我们天天看到的所谓供给侧改革真正落到了空空的字面上,实际上房地产的调控不断在需求侧上做文章。大家都以为地方政府希望把房价压着好让大家买得起房,贫道觉得这样的想法实在太傻了!

我们并不比孙宏斌了解的信息多,中国也不止一个孙宏斌。在房地产疯狂飙涨的年代,我们都陷入了一种集体的焦虑当中。那是一种守护自己财富的期望,那更是一种期待在大城市能有一个家的梦想,如果不能尝试着更多去理解孙宏斌这种人的做法和思考问题的逻辑,我们对中国房地产下半场的判断也就显得更加的雾里看花。


换个角度,读懂了孙宏斌,你就读懂了中国房地产的下半场!

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