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山西楼市为何这时候取消限购?

2015-11-25 13:48| 发布者: admin| 查看: 8214| 评论: 0|微博通分享|


 综合/中国经营网


11月19日,山西省政府公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》。《意见》由山西省住房城乡建设厅、山西省发展改革委、山西省财政厅等11个部门联合提出,对山西省房地产政策进行了重大调整。其中规定,取消商品房购房限制。包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制;取消商品住房销(预)售价格申报制度;取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制


而在此之前,甘肃、四川、安徽已相继取消了限购。山西则是在这轮房地产去库存上打响了第一枪



山西打响第一枪


据观点地产网报道,山西省政府公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》。《意见》由山西省住房城乡建设厅、山西省发展改革委、山西省财政厅等11个部门联合提出,对山西省房地产政策进行了重大调整。


《意见》规定,取消商品房购房限制。包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制;取消商品住房销(预)售价格申报制度;取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。


在优化住房供应套型结构方面,《意见》规定,商品住房套型面积根据市场需求确定,不再受90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发总面积70%以上的限制。对在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许房地产开发企业对不适应市场需求的住房套型进行调整


《意见》还就住房信贷政策的落实提出规定。对购买首套普通商品住房的居民家庭,金融机构贷款最低首付比例为30%,利率下限为基准利率的0.7倍


值得玩味的是,山西出台楼市政策的背景是中央高层近期频繁关注楼市去库存问题。有分析指出,种种迹象显示,中央对房地产管理释放出更多宽松的信号,而通过税制改革优化房地产业结构将成为下一轮改革的主要内容。地方层面,将会有更多的省份取消楼市限购。


据了解,11月10 日,习近平在中央财经领导小组第十一次会议上表示,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。次日,国务院强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。12日,中财办主任刘鹤强调化解房地产库存问题。


在微信公众号前沿观察作者谭翊飞看来,犹如2014年初杭州楼市降价,然后各地偷偷摸摸地取消限购,取消了还不承认。直到呼和浩特取消了,中央也没说话。于是从限制政策先后正式取消,但购房热情还是起不来,于是出台各种鼓励购房政策。此次中央释放出宽松信号,后面还会很多地方会学山西,并且还会推出各种促进房地产消费的政策,中央政府也不例外。


目前,市场现在关心的是政策还有哪些手段,中信证券认为,刺激销售是化解库存的根本之道。目前全市场尚处热销状态,但迟迟不能形成普遍房价上涨预期。各地热销更多是政策驱动,而没有恐慌性购房。继续出台政策刺激销售,才能保证继续平稳去化


此外,今年以来,在楼市持续调整引发房地产界骚动的同时,房地产是否依然是支柱产业也引发思考。对此,地产大亨王健林和地产“大炮”任志强近日“不约而同”发声回应,一个说:未来10年房地产业仍将是中国经济增长的“火车头”,一个说:房地产业依然被当做中国经济的支柱产业


据中国经济网报道,“房地产现在占国内GDP的12%-13%,是7万多亿,再加上相关产业,估计占到中国GDP25%到30%左右。不论其他产业的产量有多大,如果房地产业这样的‘火车头’不能正常运转,中国经济这辆‘火车’就会陷入困境”,王健林表示,未来10年房地产业仍将是中国经济增长的“火车头”,在未来5-10年还找不到可以取代这个行业的“大火车”,房地产业在经济下行之际是最后的“救命稻草”


王健林说,这一轮经济下滑就是由房地产下滑带来的,政府政策对房地产打得太狠。房地产增速在四五年前保持在20%,突然就降到10%,甚至到个位数,今年更是跌到3%-4%,再去掉一些统计水分,跟通胀再一对应,可能就没有增长。  


同样,在被称为中国房地产“预言帝”的任志强看来,近期中央高层先后发声,提出房地产市场要去库存、要加快户籍制度改革带动住房消费等对策,表明房地产业依然被当做中国经济支柱产业。“从现实层面上来看,首先,前几年固定资产投资额和开工项目数量的迅速下跌,导致了今年基础设施投资的整体下降;此外,在过去的经济发展中,地方政府财政支撑完全依靠税费和土地出让金,部分地区地方债的50%以上和土地供应相关,但全国的土地销售收入却已经连续两年同比下降,尤其今年的土地供应下降幅度可能会高达25%-30%”,任志强称。


任志强此前表示,中国经济不存在下行通道的问题,即便是台阶调整,也不是下行通道。只要经济是增长的,房地产肯定在持续增长,2015年的房价还将继续上涨。


山西政策大幅调整探因


在地方债务剧增、经济增长放缓、财政吃紧的日子里,以三四线为代表的城市迫不及待的救市自有苦衷。据北京商报报道,在国家一系列刺激楼市新政之前,不少省市区已等不及统一号令出台楼市新政。除北上广深外,其他城市已陆续放开限购。从2014年下半年起至今,全国至少一半省区市出台了针对房地产行业的省级文件或要求。


实际上,土地出让金减少对财政收入的影响之大莫过于捉襟见肘没有流动资金。在2014年人民币17.9万亿元的地方政府总收入中,土地使用权出让收入占到23.8%,地方政府还是摆脱不了土地财政的牵制。随着楼市降温,限购也在这一轮调整中陆续完成了自己的使命。但如同退烧针不可逆一样,当时一针退了楼市的烧,如今拔掉这一针土地的“肌体”却不会轻易热起来


行政化的急救手段能解一时之需却不能一劳永逸。市场的顽疾不解,即使政府好心救市,市场也未必领情。当前库存压力主要来自于三四线城市,单靠一招放开限购显然是杯水车薪。短期内,小部分曾被抑制的需求可能释放,但更大规模的需求则需要被刺激和创造,如何消化库存在近期也被决策层密切关注。


房地产行业经过十年的高速增长,现在已经从以前的卖方市场转入到买方市场,这个过程中,对于综合竞争力相对较弱的大部分三四线城市,虽然一同盖了高楼却仍然因产业发展不够、公共资源配套不足,对周围人口的吸引力有限。


因此,要有效消化三四线城市的库存,就必须要增强它们对周围人口的吸引力。加快户籍改革是拉动住房消费的一个重要方面,购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化。如果没有好的就业机会、良好的教育医疗等公共资源,即便有三四线城市的户籍,对周围的农民也无法产生足够的吸引力,随后产业的发展和公共资源的布局尤为关键。


不得不提及的是,如果楼市率先“回暖”或许能成为重要经济引擎,帮助山西经济走出低谷


据人民网报道,2014年,山西的增速目标仅完成了55%左右,目标为9%左右,完成了4.9%,增速在全国排名倒数第一。自去年9月份以来,山西省的工业增加值已连续10个月下降,且降幅不断扩大。近日国家统计局公布的31个省份上半年的GDP数据显示,山西今年GDP增速目标值是6%,可上半年仅完成了2.7%,完成率45%,增速在全国位列倒数第二,比倒数第一的辽宁省仅高出0.1个百分点。


作为山西支柱产业的煤炭更不乐观。《山西日报》7月28日的数据显示,今年上半年,山西省煤炭行业亏损超过40亿元,连续12个月全行业亏损。


其中,山西省属五大煤炭集团主业收入下滑超过10%。相比年初,煤炭价格又出现了大幅下滑:大同地区5500大卡动力煤6月中旬报价为260元/吨,较年初下降了90元/吨,较去年同期下降了100元/吨;柳林4#焦煤6月中旬报价700元/吨,比年初降了105元/吨,较去年同期下降了130元/吨。


山西的一些地市已把“保工资”放在重要位置。吕梁市方山县财政局局长常云录在接受《南方周末》采访时说,今年一开年,他们就把保工资放在第一位了。该县另一名经济官员说,如果今年能完成财政任务,那他们能保工资、保机关运转;如果完成不了,只能保工资,机关运转可能就有问题。


一些资源濒临枯竭的老矿,也成为阻碍企业发展的顽疾。同煤一位市场主管说,现在亏损也要养着这些老矿,因为国家至今还缺乏相关的退出政策,企业无法解决人员分流后的安置问题。今年3月份,同煤集体降薪,普通职工月薪降低了400元左右,科长级别降薪500元左右,处长级别降1000到1300元不等。


省长李小鹏曾在央企洽谈会上提到了这样一组数据:今年1到7月,全省一般公共预算完成收入1053.3亿元,同比减收50.3亿元,下降了7.9%。全省11地市中有9个市减收,119个县当中有86个县是财政收入负增长,其中有50个县的降幅达到20%以上。


在山西经济面临全面困境的情况下,民营企业被提到了前所未有的重要地位。山西省委书记王儒林多次提到,“民营经济是富民强省的基本途径”。山西能否改变长期以来形成的不利于民企发展的市场环境,尚待观察。


8月29日,在国务院国资委主任张毅带领下,58家央企组团到山西,洽谈合作,共签约47个合作项目,总投资约1555亿元,拟引资973亿元。类似的招商引资虽然几年前曾有发生,但这一次却是“规模最大、层次最高、最为集中的一次”。


清华大学战略新兴产业研究中心主任吴金希认为,一方面,58家央企去山西投资,可能有帮助山西脱困的考虑;另一方面,山西产业转型、资产重组,也给央企提供商机。


山西各开发区还向央企推荐了60多个新兴项目。这些项目全是新兴产业,重点是山西省确定的7大非煤产业,包括文化旅游、装备制造、新能源、新材料、节能环保、食品医药和现代服务业。

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